Жителям Приморья рассказали о том, как не стать обманутым дольщиком

Долевое строительство квартиры в многоквартирном доме остается одним из наиболее популярных способов решения населением своей жилищной проблемы. Однако, выбирая этот вариант, надо хорошо учитывать нюансы и риски, с которыми человек непременно сталкивается, если он делает именно этот выбор.

Начальник отдела по регистрации договоров ипотеки и долевого участия Управления Федеральной регистрационной службы госрегистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю Олеся МОРОЗОВА рекомендует подойти к выбору осознанно и обратить внимание на следующие аспекты.

Необходим договор

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (Закон об участии в долевом строительстве) под договором долевого участия понимается таковой, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный ей срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства, который со своей стороны обязуется уплатить определенную договором цену и принять этот объект при наличии разрешения на его ввод в эксплуатацию.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента таковой, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п.3 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве).

Привлечение денежных средств участников долевого строительства возможно только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком прав на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве.

В соответствии с пунктом 1 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, действие этого Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Действие Закона об участии в долевом строительстве не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в т. ч. многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

Инвестор или дольщик?

Некоторые граждане в долевом строительстве сегодня проходят как инвесторы. Поэтому актуально позиционирование договора. То есть либо он заключается сторонами в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности (инвестиционный договор), либо как договор участия в долевом строительстве в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

Надо отметить, что сегодня определение инвестиционного договора в законодательстве отсутствует. А основное отличие его от договора участия в долевом строительстве заключается в характеристике предмета - объекта строительства. Если нормами Закона об участии в долевом строительстве определено, что объектом соответствующего договора является отдельное жилое или нежилое помещение, обладающее индивидуально-определенными признаками, то в инвестиционном договоре подразумевается весь обособленный объект строительства целиком (здание, строение, сооружение) или даже комплекс таких объектов.

Соответственно, по окончании строительства участнику долевого строительства по соответствующему договору переходит в собственность отдельное жилое или нежилое помещение в составе построенного объекта недвижимости. А инвесторам - весь объект инвестирования, созданный ими, поступает в общую долевую собственность пропорционально их объемам капитальных вложений, и они могут рассчитывать на «квадратные метры» в виде дивидендов. При этом граждане, решившие вложить деньги в долевое строительство через заключение инвестиционного договора, должны осознавать тот риск, что их дивиденды могут быть им не выплачены.

Есть отличия и в форме «удостоверения» соответствующих договоров. Так, инвестиционный договор заключается в простой письменной форме, а договор участия в долевом строительстве не только заключается в письменной форме, но при этом подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Смотри, что подписываешь

В соответствии с п.4 ст. 4 Закона о долевом участии договор долевого строительства должен содержать:

- определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на его ввод в эксплуатацию;
- срок, в течение которого застройщик берет обязательства передать объект долевого строительства его участнику;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства и его определенное качество;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (это требование включено в Закон о долевом участии в строительстве с 01.01.2014 года).
В случае отсутствия в договоре долевого участия вышеперечисленных условий он считается незаключенным.

Доверяй, но проверяй

Важный элемент при совершении выбора - это всесторонняя проверка застройщика: можно ли доверить ему решение своего жилищного вопроса.

Степень надежности компании-застройщика можно определить по ряду факторов. Каждый из них в отдельности не может быть определяющим. Для большей объективности важна совокупная оценка всех факторов.

Во-первых, необходимо оценить общую информацию в выбранной компании: стаж ее работы на строительном рынке, объемы введенного жилья, качество кадрового состава, соблюдение сроков строительства и т.д.

Во-вторых, есть резон сравнить предлагаемый этой компанией договор с вариантами договоров, которые предлагают другие застройщики. Не следует подписывать текст договора, если он в чем-то принципиально вас не устраивает.

В-третьих, следует ознакомиться с учредительными документами застройщика, с допусками его на определенные виды строительства, принадлежностью к СРО. Можно также проверить свидетельство о госрегистрации его как юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, страхование компанией своих рисков и строительства объектов.

В-четвертых, для расширения знаний о застройщике можно ознакомиться с различной информацией о нем в различных форумах, публикациях, из бесед с теми, кто ранее прибегал к его услугам для решения своей жилищной проблемы.

С целью проверки данных застройщика относительно земельного участка стоит посмотреть выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Росреестра по Приморскому краю, в которой будет указан правообладатель участка земли и все относящиеся к нему обременения.

Обязательно необходимо проверить проектную декларацию застройщика.

В соответствии с положениями ст. 19 Закона о долевом участии в строительстве, проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Она публикуется застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в т.ч. «Интернет») не позднее чем за 14 дней до даты заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в ч. 2 ст. 23 этого закона контролирующий орган.

Застройщик вправе не опубликовывать в СМИ и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае он обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Гарантии от мошенников

Чтобы оградить граждан от мошеннических действий недобросовестных застройщиков, в федеральный закон № 214-ФЗ в 2006 году и в последующем были внесены существенные изменения, многие его статьи были изложены в новой редакции.

Так, 30.12.2012 г. был принят Федеральный закон № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (Закон о долевом участии) относительно обязательного представления на госрегистрацию первого договора участия в долевом строительстве одного из следующих документов: договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договора поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Соответственно, исполнение обязательств застройщика по договорам долевого участия по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из перечисленных способов:

- поручительство банка в порядке, установленном ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве;

- страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном ст. 15.2 Закона об участии в долевом строительстве;

Сегодня, согласно ч. 2 и 9 ст. 15.2 Закона об участии в долевом строительстве:

- застройщик в порядке и на условиях, установленных Законом об участии в долевом строительстве, до государственной регистрации договора, заключенного им с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору;

- договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного им срока передачи жилого помещения от застройщика дольщику.

А согласно абзацу 10 п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации, на госрегистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования в случае, если такой договор заключается в отношении каждого участника долевого строительства.

При этом действие положений ст. 25.1 Закона о регистрации и ст. 15.1, 15.2 Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления его в силу после 01.01.2014. При этом в соответствии с абзацем десятым п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в рассматриваемом случае непредставление после этой даты заявителем на госрегистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, договора страхования или договора поручительства будет являться основанием для отказа в государственной регистрации. 

Газета «Золотой Рог», Владивосток.