Нотариальное оформление сделок с недвижимостью возвращается в юридическую практику

Зарегистрировать нотариально заверенную сделку по продаже-покупке жилья органы Росреестра должны за пять дней

С 1 февраля 2014 года вступили в силу изменения в законодательство РФ, касающиеся в том числе правил проведения государственной регистрации прав на недвижимость на основании нотариально удостоверенных сделок. Теперь зарегистрировать такую сделку по продаже-покупке жилья органы Росреестра должны за пять дней. Впрочем, «старый» способ, то есть без нотариальной проверки, когда договор заключают сами граждане или с помощью риелторов, тоже в силе, но в Приморской краевой нотариальной палате готовы привести немало доводов в пользу нотариальной сделки. 

О нововведениях корреспондент «Золотого Рога» побеседовал с консультантом по правовым и методическим вопросам Приморской краевой нотариальной палаты Анной АНДРЕЙЧЕНКО.

- Анна Александровна, похоже, нотариальное оформление сделок с недвижимостью медленно, но верно возвращается в юридическую практику. С чем, на ваш взгляд, это связано?

– Начнем с того, что с 1998 года законодатель предоставил гражданам право выбора формы сделок с недвижимостью, отменив обязательную нотариальную форму (сохранив ее только для договора ренты) и посчитав участие нотариуса в обороте недвижимости лишней и финансово обременительной для граждан процедурой.  В настоящее время регистрация прав на недвижимость на нового собственника в органах Росреестра, как правило, происходит по договору, подписанному между сторонами в простой письменной форме, когда человек, полагаясь на собственные знания и силы, самостоятельно составляет договор. Заключая такой договор, рискуют обе стороны: и продавец, и покупатель. Но покупатель – в большей степени, так как никто не проверил, действительно ли имущество принадлежит продавцу, никто не установил личность продавца (а это иногда бывает подставное лицо, в то время как настоящий собственник и не знает о продаже его имущества), не выяснил у продавца его желание продать недвижимость и т.п.

Большинство граждан далеки от юридической сферы и могут не знать всех нюансов подготовки такого договора, что нередко в дальнейшем порождает судебные споры, а значит и дополнительные материальные затраты. В связи с чем не теряет своей актуальности поговорка «Споры породили судей, а нежелание спорить – нотариусов», ведь нотариус - нейтральная незаинтересованная сторона и защищает интересы двух сторон одновременно.

Многолетняя судебная практика показала, что отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью породила высокий уровень преступности в сфере оборота недвижимости. Тем не менее, как говорит статистика, добровольно пользуются услугами нотариусов около 40% россиян, совершающих сделки с недвижимостью. В Приморском крае следует особо отметить Октябрьский, Пограничный, Хасанский районы, а также  г. Большой Камень, в которых нотариальное удостоверение  сделок наиболее распространено.

1 февраля вступил в силу Закон от 21 декабря 2013 года №379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым граждане России, оформившие сделку с недвижимостью  в нотариальной форме, можно сказать, получают некоторые преференции, одна из которых – пятидневный срок государственной регистрации нового имущества  в соответствующих органах. Для иных форм сделок, в том числе совершенных в простой письменной форме, срок государственной регистрации составляет  восемнадцать дней.

Проголосовав за эти изменения, законодатели дали высокую и справедливую оценку той правовой экспертизе, которую проводят нотариусы при подготовке сделок: проект договора составляется квалифицированным, юридически грамотным специалистом.

– Какие действия предпринимает нотариус во избежание в дальнейшем признания сделки недействительной?

– Прежде всего, нотариус проверяет дееспособность сторон, о чем указывается в удостоверенном им договоре, проверяет факт регистрации брака у сторон сделки, и в случае необходимости истребует согласие супруга. Если в числе собственников имеется несовершеннолетний ребенок, делает запрос в органы опеки и попечительства с просьбой о выдаче согласия на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему имущества. Он также проверяет наличие лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемой жилой площадью, и, конечно, разъясняет сторонам смысл и значение сделки. Кроме того, в случае утраты договора  нотариус всегда выдаст дубликат, так как в его архиве постоянно хранится один подлинный экземпляр договора и иные документы, сопровождавшие сделку.

И это далеко не полный перечень действий нотариуса при удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества. Все это нотариус совершает в силу возложенных на него законом обязанностей, и за пренебрежение какой-либо из этих обязанностей он несет ответственность. Очень важно и то, что договор, заключенный в нотариальной форме, можно передать на государственную регистрацию непосредственно через нотариуса, не обращаясь в органы регистрации самостоятельно по принципу «одного окна».

– То есть теперь появляется возможность избежать стояния в очередях в регистрирующих органах? И что для этого требуется?

– После удостоверения договора или выдачи свидетельства о праве на наследство участники сделки или наследник подают нотариусу заявление с просьбой о передаче их документов на государственную регистрацию. Затем нотариус самостоятельно готовит все требуемые для регистрации документы и подает их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. После государственной регистрации права нотариус передает гражданам уже надлежащим образом оформленное свидетельство о государственной регистрации права.

– Думаю, логичен вопрос: сколько это удовольствие стоит? Противники введения нотариальной сделки с недвижимостью говорили о дороговизне данной процедуры.

– Основами законодательства Российской Федерации о нотариате установлена четкая шкала тарифа за удостоверение договора отчуждения недвижимого имущества: максимальная ставка - 1% от стоимости объекта (для близких родственников она составляет всего 0,3%) - в то время как стоимость услуг маклеров и риелторов по Приморскому краю может достигать 7% от цены квартиры. Для сведения –  нотариальное оформление сделки  купли–продажи однокомнатной квартиры во Владивостоке (от составления договора, включая проведение полной правовой экспертизы сделки, до получения на руки свидетельства о праве) составляет порядка 27 тыс. рублей.

Но выбор – идти или нет к нотариусу в случае продажи или покупки квартиры – остается лично за каждым. Федеральный закон, вступивший в силу 1 февраля,  не содержит требования о совершении сделок с недвижимостью исключительно в нотариальной форме.

Ирина СЕРГЕЕВА.  Газета «Золотой Рог», Владивосток.