Курсы валют ( )
USD: 71.68 р. 100 JPY: 65.42 р.
EUR: 87.33 р. 10 CNY: 11.22 р.
Индексы ( )

|

Finam

Новости finance.comon.ru

LentaInformNews

Торговые центры: дыры на репутации

26 Июля 2011, 16:25 | Владивосток

Массовое строительство торговых центров привело к тому, что предложение по аренде торговых площадей начинает превышать спрос. В то же время, по мнению экспертов, на этом рынке происходит постепенная смена лидеров. Теряющие популярность торговые центры пытаются переломить ситуацию и вернуть свое былое «величие». Однако сделать это не так-то просто, так как годы невнятного позиционирования и хаотичного набора арендаторов уже привели к тому, что покупатели поменяли предпочтения.

Сегодня во Владивостоке 27 торговых центров. Большинство из них по-прежнему ориентированы на предоставление площадей в аренду под торговлю одеждой, косметикой, обувью, ювелирными украшениями, стройматериалами и прочими товарами.

Лидеры поменялись

В этом сегменте безусловными лидерами выглядят торговые центры «Центральный», «Кловер-Хаус» и «Максим». На сегодня в этих торговых центрах нет свободных торговых площадей, зато есть желающие в них попасть.

В первые годы работы в том же «Центральном» наблюдалась чехарда арендаторов. Связана она была с тем, что, как правило, для большей доходности торговая площадь дробилась под мелкие бутики, так как считалось, что брать в аренду крупные торговые площади более 100 квадратных метров предпринимателям Владивостока невыгодно из-за низкой рентабельности их бизнеса. Но уже несколько лет назад управляющие торговым центром приняли новую концепцию. В качестве «якорных» арендаторов привлекаются большие сетевые магазины, способные дать торговому центру стандарты европейского уровня.

«Мы поменяли концепцию, - утверждают представители «Центрального». - В определенный момент наш торговый центр, имеющий очень красивый фасад и правильную планировку, внутри стал напоминать китайский базар, так как торговый зал был нарезан на «клетки». В итоге эти бутики не могли представить подходящий ассортимент, выкладку товара и обученный персонал. Все это привело тому, что мы стали терять своего потребителя. Пришлось идти на непопулярные меры. До арендаторов довели информацию о том, что им необходимо перестраивать свои бутики. Сегодня эта работа завершается. Для того чтобы работать в «Центральном», необходимо утвердить дизайн-проект. Если арендатор этого не хочет делать, он не будет у нас работать».

«Якоря» в дефиците

Большой светлый бутик с обученным персоналом и современным оборудованием – лицо торгового центра «Кловер-Хауc». Причем, как и в «Центральном», здесь есть определенные проблемы с парковкой, однако этот торговый центр один из самых привлекательных для арендаторов. Его позиционирование – современный центр развлечений для всей семьи и шопинга. Считается, что «якорем» выступают продуктовый супермаркет «Фреш 25» и детский центр развлечений «Остров Сокровищ».

По мнению президента НП «Дальневосточная гильдия управляющих и девелоперов» Натальи ЗОРИНОЙ, одним из ключевых факторов, влияющих на эффективность работы торгового центра, является наличие профессиональной управляющей компании, которая обеспечивает грамотный и сбалансированный набор арендаторов. Безусловно важный момент в «раскрутке» ТЦ – наличие т.н. «якорей» - арендаторов, привлекающих на объект потоки покупателей. Такими «якорями» в большинстве случаев выступают крупные магазины косметики, бытовой техники, детских товаров. Однако с крупными якорными арендаторами, представляющими торговые сети, есть свои специфические проблемы. Например, если торговый центр планирует некую кампанию по развитию и совместному с арендаторами продвижению, федеральные сети, располагающие огромным бюджетом и проводящие самостоятельную рекламную политику, не проявляют заинтересованности в таких кампаниях. Впрочем, ошибочно полагать, что «якорь» непременно должен занимать большую площадь. Зачастую небольшая торговая точка, предлагающая покупателю редкий, но необходимый многим товар, привлекает в торговый центр людей из совершенно разных районов города. Помимо этого, «якорем» может выступать специализация объекта. Хорошим примером здесь может послужить ряд торговых центров на Бородинской».

Специализация торговых центров - главный критерий успеха, так как «якорей» на всех уже не хватает. Но порой «якорем» может выступить даже один сетевой магазин. Например, возрождение торгового дома «ГУМ» началось с привлечения бутиков Terranova и Oggi. Логичным шагом стало открытие собственного предприятия торговли в лице бутика «Том Тайлор». «Как только у нас открылась Terranova, количество посетителей значительно увеличилось», - утверждают представители ТЦ «ГУМ».

Вечное противостояние или тихий саботаж

Привлекательность торгового центра для потребителей – это залог того, что арендаторы будут выстраиваться в очередь. Конечно, немаловажным фактором является цена за квадратный метр. С другой стороны, практика показывает, что стоимость квадратного метра не является основным мотивирующим фактом для захода предпринимателей на торговые площади.

Фактически в том же «Центральном» или «Кловер-Хаус» стоимость аренды самая высокая в городе. В среднем квадратный метр обходится арендаторам около 3000 рублей. В целом же по городу вилка арендной платы колеблется от 1, 5 до 3, 5 тыс. рублей.

Как считает Наталья Зорина, справедливо то, что размер арендной ставки определяется собственником или администрацией объекта, исходя из расположения, технических параметров и привлекательности торгового центра для посетителей. Однако нельзя не отметить, что иногда между арендаторами и администрацией возникают некоторые споры, в итоге ведущие к проигрышу обеих сторон.

«Взаимные претензии чаще всего возникают по вопросам, связанным с качеством предоставляемых услуг технического характера. В ситуации, когда конфликт разрешить не получается, арендатору приходится съезжать с арендуемой площади и менять место. Естественно, при этом он несет определенные издержки. Для торгового центра возникновение «дыр» в сдаваемых площадях также невыгодно: помимо недополучения прибыли, оно чревато ударом по имиджу центра. Снижением арендных ставок такую ситуацию не исправишь: наступит цепная реакция, которую потом будет тяжело остановить. Сейчас управляющие торговых центров стремятся решать подобные проблемы с помощью привлечения специалистов из центральных регионов страны, установки более эффективных инженерных систем».

Подобное противостояние наблюдается очень часто, но в отдельных торговых центрах оно приводит к печальным последствиям. Торговый дом «Игнат» всегда позиционировался как «модный дом». Покупатель ходил в «Игнат» для того, чтобы приобрести модные вещи определенных брендов, как правило, первой или второй линии. Однако сегодня этот модный торговый дом теряет свои позиции, так как большинство бутиков торгуют брендовой одеждой, отшитой в Китае (третья линия). Ответная реакция посетителей «Игната» не заставила себя ждать - покупателей все меньше и меньше.

При этом управляющая торгового центра Елена КАЛИНИНА признается, что повлиять на арендаторов очень тяжело. По ее словам, если арендатор соблюдает все условия договора, вмешиваться в его хозяйственную деятельность представители торгового центра не могут. Более того, есть определенная инертность владельцев бутиков. «Арендаторы, как правило, считают, что ценообразование, набор персонала, оборудование в бутиках - это их прерогатива, куда управляющие не должны вмешиваться. У нас есть определенные претензии к арендаторам. Мы проводим разъяснительную работу и призываем их участвовать в продвижении центра. Однако лишь небольшая часть предпринимателей идет на сотрудничество с нами».

Либеральность представителей «Игната» может иметь весьма печальные последствия для имиджа торгового центра. Пустующие площади на этажах не способствуют возрождению былого величия «мекки» брендовой одежды. Хотя представители «Игната» настроены оптимистично. «Сегодня мы ищем «якорь» на первый этаж, у нас есть для них помещение в 400 квадратных метров и особые условия. Кроме того, у нас постоянно ведется промоушен. Стартовала акция «Летнее погружение», в рамках которой все бутики предоставляют скидки от 10 до 80%».

Удастся ли «Игнату» вернуть своего покупателя, станет ясно уже в ближайшее время. Большинство опрошенных экспертов считают, что для этого нужно будет сменить половину арендаторов либо заставить их делать новые дизайн своих магазинов. При этом невнятной выглядит и стратегия управляющих, которые открыли в «Игнате» магазин стоковой одежды. Если раньше было престижно утверждать: «Я одеваюсь в «Игнате», теперь с открытием стока это выражение стало иметь двоякий смысл».

Определенное противостояние наблюдается в «Максиме». Сор «из избы» вынес владелец бутика «Навигар», который обвинил руководство «Максима» в том, что управляющая компания экономит на расходах, предназначенных для содержания торгового центра в надлежащем виде. Возможно, это субъективное мнение, однако другие арендаторы в неофициальных разговорах утверждают, что озвученные проблемы существуют.

Новые на старте

Конкуренция среди девелоперов усиливается с каждым днем. Ведь на рынок выходят все новые и новые операторы. Этой весной открылся торговый центр «Европейский». Сегодня на его 12 тыс. квадратных метров расположились около 80 бутиков. Примечательно, что со времени открытия в некоторых помещениях уже поменялось несколько арендаторов. Однако управляющая «Европейского» Елена АГАЛЬЦЕВА считает, что ротация арендаторов на первоначальном этапе - явление обычное. «Сегодня идет формирование основного пула арендаторов. Есть определенные сложности с привлечением известных брендов, так как мы только вышли на этот рынок. Поэтому есть некий «разброс» в уровне бутиков, но это временное явление, связанное с тем, что торговый центр построен на инвестиционные средства, и необходимо его максимальное заполнение для возвращения заемных средств, потраченных на строительство центра».

Потенциал «Европейского», по оценкам экспертов, очень высок, так как его основное конкурентное преимущество - в удачном проекте и современных отделочных материалах. Все опрошенные эксперты признаются, что сегодня это один из самых удачных проектов, да и расположение в районе Второй Речки создает синергетический эффект за счет пересечения людских потоков в этом районе. Также эксперты высоко оценивают привлекательность еще нескольких торговых центров, в частности, ГУМ и «малый» ГУМ. По словам Натальи Зориной к этим двум торговым центрам проявляют интерес даже московские сетевые магазины.

Теги:




Новости партнеров





Новости тематики





Новости раздела








Комментарии

  • Правила пользования функцией «Комментарии» на сайте Zrpress.Ru
  • Запрещается:
    1. Нецензурная брань.
    2. Личные оскорбления в любом виде.
    3. Высказывания расистского толка, призывы к свержению власти насильственным путем, разжигание межнациональной розни.
    4. Проявления религиозной, расовой, половой и прочей нетерпимости или дискриминации.
    5. Публикация сообщений, наносящих моральный или любой другой урон любому лицу (юридическому или физическому).
    6. Использовать в имени (нике) адреса веб-сайтов, грубые и нецензурные выражения.
    7. Совершать любые попытки нарушения нормальной работы функции «Комментарии» и сайта.
    8. Осуществление прямой рекламы в сообщениях.
    9. Помещение сообщений, содержащих заведомо ложную информацию, клевету, а также нечестные приемы ведения дискуссий.
    10. Мнения авторов комментариев может не совпадать с мнение авторов материалов и администраторов сайта. Администраторы имеют право удалить, отредактировать, перенести или закрыть любое ваше сообщение в любое время по своему усмотрению. Оставляя сообщение в «Комментариях», будьте взаимно вежливы и культурны, старайтесь не нарушать установленный порядок.

 

Авторизация:


Анонимно
Авторизовано
E-mail:
Пароль:

Популярно

Loading...

MarketGidNews