Бизнес Владивостока уходит из офисов в центре города

Похоже, что отток «бизнеса» из офисов во Владивостоке, который отмечался после кризиса 2008 года, до сих пор не сменился обратной тенденцией, ярко свидетельствовавшей бы о том, что претензии города на развитие его в качестве нового делового центра АТР успешно оправдываются.

По данным мониторинга рынка офисных помещений, который осуществляет компания ООО «Индустрия-Р», во Владивостоке сегодня имеются офисные здания, в которых объем вакантных площадей превышает 20%. На вопросы «ЗР» о сегодняшней ситуации в этом сегменте рынка аренды недвижимости отвечает директор компании Сергей ДЫМЧЕНКО.

- Сергей Николаевич, похоже, что предложение офисных помещений во Владивостоке стабильно выше спроса?

- Да, и прежде всего, это объясняется тем, что ставки «вакансий» офисных площадей постепенно растут. Хотя и незначительно. По наблюдаемому нами с 2007 года перечню офисных зданий рост средней ставки аренды во втором квартале этого года составил 2,3%. А рост средней по городу ставки на офисные помещения, с учетом квартир, «профильных» первых этажей, офисов в производственных зданиях и т.д., составил 2,35%.

Сегодня средняя ставка аренды в офисных зданиях Владивостока составляет 942 рубля за 1 кв. метр площади, а средняя по всем офисным помещениям – 826 рублей. Хотя динамика средних ставок начинает подбираться к 1000 рублей в месяц, но этот уровень для клиентов можно считать уже высоким.

- При этом управляющие офисами компании жалуются на падающую рентабельность бизнес-зданий, невозможность улучшать их характеристики, сервис и пр. Опять же, «деловая аренда» явно уступает «торговой»…

- Действительно, торговые помещения в городе стабильно предлагаются значительно дороже. Сейчас средняя ставка аренды торговых помещений во Владивостоке составляет 1 498 рублей. Это практически в полтора раза выше, чем по офисным. Притом что торговых центров в городе давно уже явный избыток. Появление новых оправдано в редких случаях. Взять тот же новый торговый центр «Черемушки», открывшийся на Чуркине. Его сегодняшнее преимущество в том, что он там практически один.

Но характеристики офисной недвижимости города все же заметно улучшаются. На сегодняшний день у нас заметно повысилась классность офисов. Доля класса B, B-, B+ в них составляет 24% от всех офисных помещений. К нему относится около 40% площадей, предлагаемых к аренде в офисных зданиях, или 50% - всей площади в них. В принципе мы стали работать в более качественных офисных центрах.

- Этому, конечно, способствует ввод новых офисных объектов. Хотя, если прикинуть, то строится вроде бы не так и много. Насколько серьезно новострой влияет на ставки аренды?

- Вообще не влияет. Они выходят на рынок с заранее высокой ставкой. Другое дело, если бы «квадрат» в них предлагали бы по 850-900 рублей, как у нас в здании «ПромстройНИИпроекта, или даже по 1000 рублей. Но это редкое исключение. Например, новое офисное здание рядом с «Черемушками», где аренда квадрата сейчас – 850-900 рублей в месяц. В принципе у него есть все предпосылки получить класс A, потому что главная проблема с парковкой там уже решена – это 1000 машино-мест, и рядом – мост в центр города через бухту Золотой Рог. Сейчас этот бизнес-центр активно заполняется, и 60% площадей уже разошлось. Взять другое новое здание – на ул. Западной, 15. Здесь тоже можно взять в аренду офис по 900 рублей за «квадрат», но если арендовать полностью целый этаж – 600 кв. метров. Спрос на такие большие помещения – менее 1%. Если берешь полэтажа, то платишь уже по 1000 рублей за «квадрат», а если меньше 300 метров – по 1300 рублей. Это уже высокая ставка. Рядом – другое новое офисное здание – на ул. Западной, 7, но в нем также предлагаются большие помещения по 300 кв. метров. Клиентский спрос на них – 1-2% от общего объема спроса. Планировка этажа в этом здании не «разбивается», а если все-таки «разбить», то надо сделать множество перегородок, потерять часть свободных площадей, и непонятно: кто будет подбирать соседей в «распланированных» помещениях. Поэтому сдавать их будут долго…

На самом деле на сегодняшний день ставка стремится к диапазону 900-1000 рублей за квадрат даже по привлекательным офисным помещениям.

- Пожалуй, для центра города это вряд ли логично…

- Почему же! Если посмотреть по структуре предложения, то 39% офисных площадей предлагается в центре города, 16% - на Первой Речке, 9% - на Эгершельде, и 7% - на Чуркине. Кстати, площади по 100 до 200 кв. метров в структуре предложения сегодня составляют 83%. Офисные помещения в центре города не дефицитны, выбор – большой. Но удобен ли сегодня центр Владивостока для бизнеса – это вопрос. На самом деле это сегодня очень загруженное место.

На сегодняшний день центр города как деловой центр нивелирован. Деловая активность сегодня смещается туда, где лучше транспортная доступность, комфортнее условия – это Чуркин, район Первой Речки, Гоголя.

- А вообще в преддверии саммита вырос ли спрос на аренду офисных площадей со стороны иностранных компаний?

- Только в связи с саммитом. А о перспективе роста их присутствия сложно гадать. Можно предположить, что сегодня большая часть предприятий в Приморье находится под контролем Москвы. Если все вопросы по бизнесу будут решаться в столице, то спрашивается: насколько актуально находиться здесь иностранным компаниям и их представительствам?

- Что можно ожидать от нашего рынка офисной аренды в ближайшее время?

- У меня складывается ожидание, что те, кто сегодня выходит на рынок со ставкой аренды офиса выше 1000 рублей в месяц, через некоторое время должны подравняться к этой цифре.

Если говорить о более дальней перспективе, то строить офисные центры и сдавать их большими площадями невыгодно. Пожалуй, инвесторы это понимают. Поэтому цена земли под коммерческое строительство в минувшем квартале в городе осталась на том же уровне, что и в первом квартале.

Виктор КУДИНОВ, «Золотой Рог».