Мнение. Сельхозземли – к сожалению, не предмет залога

Алексей РАЧЕНКОВ, директор АНО Приморский центр сельскохозяйственного консультирования:

– Несмотря на то что в последние годы у нас идет повальная скупка земли сельскохозяйственного назначения, определенной (сформированной) цены у нее нет. К сожалению, эти земли нельзя отнести к коммерческой недвижимости в широком понимании этого слова. Цена на них спонтанна и определяется не их плодородием, что было бы логично, а их местоположением, расстоянием до крупных населенных пунктов, т. е. возможностью строительства на этих землях различных объектов, чаще всего не сельскохозяйственного назначения (склады, автосервисы и т. д.).

В соответствии Земельным кодексом (ст. 36) выкупная цена на земельные участки не может превышать кадастровую стоимость земли. В действительности же реальная стоимость земельного участка ни коем образом не коррелируется с его кадастровой стоимостью. При этом если мы рассчитываем использовать земельный участок в качестве залогового обеспечения при получении кредита в банке, можно рассчитывать только на кадастровую стоимость участка.

В соответствии с Налоговым кодексом для исчисления земельного налога также используется кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения (п. 1 ст. 390 НК РФ).

Таким образом, складывается противоречивая ситуация: при выкупе земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при расчете земельного налога или арендной платы за пользование землями сельскохозяйственного назначения нам выгодно, чтобы кадастровая стоимость была минимальной. А вот при использовании земельных участков в качестве объекта залога – было бы хорошо, если кадастровая стоимость была высокой.

Вообще, процедура передачи этой недвижимости в залог очень невыгодная, она предполагает обязательную оценку земли, страховку и т. д. Все это дорого и хлопотно.

Потому сельскохозяйственная земля, по большому счету, до сих пор не стала предметом залога – очень уж сложна процедура оформления таких залогов, да и банки крайне неохотно берут этот актив в качестве обеспечения. И здесь заложен краеугольный камень, завязанный на кадастровую стоимость. Тут нужно определить, чего же мы хотим на самом деле. Что для нас важнее на сегодняшний день: или мы платим низкий налог на землю и имеем низкую залоговую стоимость земли, или мы имеем дорогой залоговый актив в виде земли и, соответственно, платим высокие земельные налоги. Важно расставить правильные приоритеты.

«Дальневосточный капитал».