Курсы валют ( )
USD: 74.58 р. 100 JPY: 68.23 р.
EUR: 89.68 р. 10 CNY: 11.52 р.
Индексы ( )

|

Finam

Новости finance.comon.ru

LentaInformNews

У ритейла есть выбор

15 Июня 2011, 00:41 | Приморье

Строительство, сопровождающее развитие компании, как правило, отвлекает бизнес от основной деятельности, «вырывает» деньги из оборота и далеко не всегда гарантирует успех. В рамках краевой выставки «Недвижимость» Дальневосточная гильдия управляющих и девелоперов провела круглый стол «Девелопмент и профессиональное управление объектами коммерческой недвижимости».

Наиболее ярким моментом этого мероприятия стало выступление первого вице-президента Группы компаний «В-Лазер» Сергея МИТРОФАНОВА, который поделился своими размышлениями, исходящими из практики компании, которая много строит.

Строить или не строить?

- Недвижимость в бизнесе и в розничной торговле – очень интересный вопрос. И я прошел определенную эволюцию понимания того, как надо развивать недвижимость для своего бизнеса.

Когда первое поколение собственников бизнеса в России только приступало к работе, недвижимость считалась абсолютной ценностью. И по сию пору многие за нее цепляются и говорят: «Ни за что в жизни не продам!».

Когда я десять лет назад просчитал, во сколько раз быстрее может развиваться розничная торговля, если она отказывается от девелоперских проектов в «пользу» аренды, то результат получился в 15 раз! И зависит это от того, насколько удачно и под какие залоги удается привлекать кредиты на развитие бизнеса на арендованной недвижимости.

Однако в дальнейшем наступает определенный предел, на котором преимущества этой «скорости» рушатся, или арендаторы давятся процентными платежами.

Преимущества очевидны

Почему же мы хотим развивать девелоперские проекты? Плюсы девелоперства коммерческой недвижимости очевидны.

Во-первых, они в том, что «я являюсь собственником недвижимости, у меня – солидная компания, я стремлюсь построить не просто торговый центр или моно-магазинчик, а бизнес-достопримечательность, чтобы люди в городе, крае, а может быть, и в стране говорили про это!». Несмотря на то что этот аргумент нефинансовый, он, с моей точки зрения, всегда играет особенно большую роль.

Следующим преимуществом является то, что если я даже не полный собственник проекта, а коинвестор, то у меня существенно расширяются возможности по определению набора операторов, которые будут работать в этом же центре, и я уж точно не получу полного, а скорее и частичного конкурента – по 20% и больше от своей номенклатуры.

Третье заключается в том, что эксплуатация плюс амортизация обычно дешевле арендных ставок по привлекательным объектам недвижимости, что и толкает нас но эти «головные боли», связанные с девелоперскими проектами.

Четвертое – мне не поднимут арендную плату, и не могут поднять налог на недвижимость, вернее, это происходит довольно редко и касается такого огромного количества операторов, что меня (как собственника объектов) вряд ли загонят новыми налогами в такую зону, где я буду избавляться от ранее построенной или приобретенной недвижимости.

И последнее – я могу диверсифицировать свой бизнес, то есть превратиться из торгаша в девелопера, и не просто сам выбирать операторов, но и сдавать им объекты в аренду, если у меня достаточно средств, чтобы не привлекать много коинвесторов, что и хорошо, и плохо.

Есть определенные недостатки

Между тем есть и оборотная сторона медали.

В торговле и в бизнесе вообще, который работает на конечного клиента, определяющим условием для успеха является месторасположение. Хотя в мировой цивилизации сегодня появляются и такие компании, как Google, у которых листинг очень хороший, притом что они не имеют никакого отношения к недвижимости.

У риэлторов-операторов, по-моему, точно так же пересматривается отношение к недвижимости. На первом месте, конечно, идет расположение объекта, а на втором – кому он принадлежит. Понятно, что минусы аренды сохраняются. Например, мне, если предложат хорошую цену, могут посадить частичного конкурента. Полный конкурент обычно описан и исключен уже в предварительном договоре аренды, когда объект еще строится.

Минусом аренды является то, что у договоров по ней есть свой срок истечения. В России они заключаются на 11 месяцев, чтобы их не нужно было регистрировать в соответствующих органах и вообще – чтобы держать арендатора в узде. Поэтому арендодатель в хороших местах сегодня является «человеком номер один».

Но есть тенденция, что чем дальше от центра города или от красной линии, транспортного кольца или оживленного перекрестка, тем рынок больше становится рынком арендатора, который может капризничать и выдвигать такие условия, которые в этом же месте еще три года назад были совершенно немыслимыми.

Девелопменту и аренде нужна оптимальная пропорция. В принципе, с точки зрения финансовой модели бизнеса интересны мнения по поводу критерия этой оптимальности.

Строить всегда рискованно

Девелоперам объектов ритейла, прежде чем развиваться, нужно понять, в каком месте они открываются, какие повышающие и понижающие коэффициенты есть у этого места, и во что эти коэффициенты превратятся через 10-15-20 лет. Девелоперский цикл – не «одногодка», и сравним с жизненным циклом целого поколения.

Последние 7 лет я, в основном по закрытой корпоративной информации, внимательно изучаю методики по оценке привлекательности места. В принципе, имея коэффициенты, можно составить свою такую методику. Однако невозможно использовать одну и ту же методику для существующего торгового центра и для площадки под строительства! Они довольно разные.

И еще девелоперские проекты в ритейлорском бизнесе – это серьезные риски.

Самый главный минус девелоперского проекта и самый главный риск заключаются в том, что в нем присутствуют «минусы», абсолютно не рассматриваемые при развитии ритейла для «арендованного» бизнеса. Прежде всего, это сроки возведения объекта.

Другой риск – ценовой. Все мы знаем примеры, когда в проекте при расчете начального срока окупаемости имеется одна оценка, а когда земля только выделена под девелоперский проект и при окончании строительства – она совсем другая.

В договоре не всегда правильно прописывают, что такое стоимость «квадрата». То ли это – цементная стяжка и наличие кабеля по помещениям, то ли – наличие чиллеров и т.д. То есть, проекты должны быть подробно проработаны, чтобы можно было, хотя и грубо, оценить, сколько я еще буду вкладывать средств в каждый «квадрат» после того, как подрядчик позволит въехать в помещение. Понятно, что каждый в строительстве играет в свою игру, и здесь промахнуться очень легко. Кроме того, есть огромное количество «заблуждающихся» подрядчиков, и с этим риском тоже надо считаться.

Проекты идут в «лояльные» регионы

В практике «В-Лазера» - девелопмент не только в Приморье, но и в разных регионах Дальнего Востока. И было порядка дюжины примеров, когда по проектам возникали политические риски. Поэтому девелоперские проекты «уползают» туда, где администрации к ним более лояльны.

В начале 1990-х годов я как пробующий силы политик думал, что «чем больше жирных овец с волнистым руном в регионе, тем больше можно стричь». И надо, чтобы на твоей территории развивались экономика, инфраструктура, бизнес. Тем более, за частные деньги, которые приходят из-за границ региона. Но эту логику надо подправить. На практике она работает немного не так.

Есть территории, которые невероятно лояльны к внешним инвестициям. Если говорить про Приморский край, то на первое место я поставил бы города Находку и Арсеньев. А если взять регионы Дальнего Востока, то Еврейскую АО – там к этому с большим разумением относится губернатор и, во всяком случае, никаких искусственных препятствий нет.

Поэтому сейчас инвесторские девелоперские деньги географически перераспределяются соответственно лояльности, которую администрация демонстрирует по отношению к инвесторам. Про «островные» территории – это Сахалин, Камчатка, Якутия, окруженная морем тайги, – надо говорить отдельно. Там особая психология. Но потребительский спрос на них перевешивает все существующие риски, и приходится туда лезть, ошибаться, «разбивать лоб».

И еще раз о самом главном. Первое – многие факторы «против» теряют свой вес, если вы можете очень хорошо оценить место расположения для строительства объекта ритейла. И второе – если есть время и желание подумать, то хорошо подумайте: какой критерий надо использовать для определения оптимальной пропорции между своими девелоперскими проектами и «основной работой» на рынке.

Теги:




Новости партнеров





Новости тематики












Комментарии

  • Правила пользования функцией «Комментарии» на сайте Zrpress.Ru
  • Запрещается:
    1. Нецензурная брань.
    2. Личные оскорбления в любом виде.
    3. Высказывания расистского толка, призывы к свержению власти насильственным путем, разжигание межнациональной розни.
    4. Проявления религиозной, расовой, половой и прочей нетерпимости или дискриминации.
    5. Публикация сообщений, наносящих моральный или любой другой урон любому лицу (юридическому или физическому).
    6. Использовать в имени (нике) адреса веб-сайтов, грубые и нецензурные выражения.
    7. Совершать любые попытки нарушения нормальной работы функции «Комментарии» и сайта.
    8. Осуществление прямой рекламы в сообщениях.
    9. Помещение сообщений, содержащих заведомо ложную информацию, клевету, а также нечестные приемы ведения дискуссий.
    10. Мнения авторов комментариев может не совпадать с мнение авторов материалов и администраторов сайта. Администраторы имеют право удалить, отредактировать, перенести или закрыть любое ваше сообщение в любое время по своему усмотрению. Оставляя сообщение в «Комментариях», будьте взаимно вежливы и культурны, старайтесь не нарушать установленный порядок.

 

Авторизация:


Анонимно
Авторизовано
E-mail:
Пароль:

Популярно

Loading...

MarketGidNews