Добро пожаловать в округ

В пакете новых "жилищных" законов, принятых Госдумой РФ в конце прошлого года, присутствуют и новый Градостроительный кодекс страны (предыдущий был принят в 1998 г.). Это основополагающий документ, призванный регулировать правоотношения между органами государственной власти, местного самоуправления, физическими и юридическими лицами в сфере территориального планирования, градостроительной деятельности, проектирования и строительства объектов недвижимости.

О том, какие новшевства содержит Градостроительный кодекс РФ, "ЗР" рассказал главный архитектор Приморского края Юрий ЧУДИНОВ:

- Юрий Евгеньевич, в чем суть нового закона?

- Основной идеологией документа, который мы получили, является предпродажная подготовка земли. Большая часть кодекса выглядит как документ почти нормативного характера, связанный с процедурами территориального зонирования. Главное в нем - это то, что каждый город должен иметь свое градостроительное зонирование и свои правила застройки и землепользования. То есть на первом этапе работы с новым ГК каждый город условно должен быть поделен на зоны. По каждой из них необходимо расписать регламент - как их можно будет использовать и что на них можно строить.

На втором этапе должны появиться проекты детальной планировки участков городской территории, которые тоже должны быть описаны. Планируется также, что уже с октября этого года предоставление всех земельных участков должно проходить через открытые торги.

Сложность в том, что мы еще не имеем современной документации правил застройки и землепользования, как, например, Хабаровск, который попал в эксперимент и все это разработал предварительно. По городам Приморья правила застройки и землепользования еще надо прописать.

- Кто этим будет заниматься?

- Организаций, которые могут выполнить такую работу, достаточно. В ГК сказано, что деятельность по планированию территории не подлежит лицензированию. Это может сделать любая фирма, для которой такая процедура понятна. Тем более, что она достаточно подробно прописана в самом кодексе. Вопрос в другом - в основе этой работы должен лежать генеральный план, выполненный с учетом всех современных требований.

Прежние генеральные планы разрабатывались, когда у нас не было ни градостроительного законодательства, ни других смежных с ним законов - об охране окружающей среды, о санитарно-эпидемиологическом надзоре и т.д., а имевшиеся были декларативного характера.

Теперь прежде всего надо как можно быстрее выполнить корректировки генпланов городов, потому что далее уже в них надо выделить первоочередные участки освоения территории -для планировки и последующего градостроительного зонирования, чтобы затем по ним сделать проекты межевания и правила застройки и землепользования. В итоге мы должны иметь полный набор участков, распланированных по городам со всеми параметрами - как их можно застраивать и использовать. В этом основная идеология принятого ГК.

Думаю, что как положительное нововведение кодекса можно расценивать определение о том, что довольно разносторонняя деятельность - архитектура, градостроительство, проектирование, строительство, капитальный ремонт и пр. - все это является предметом градостроительной деятельности и трактуется как один общий процесс.

- Кстати, мы до сих пор так и не получили нового генплана Владивостока...

- Действительно, его еще нет. По Закону об основах местного самоуправления произошла реорганизация территорий и вместо городов появились городские округа и муниципальные районы. И теперь градостроительную документацию надо делать не просто на города Владивосток, Уссурийск или Находку, а на эти городские округа. Конечно, прежде всего территориальное зонирование надо выполнить по этим трем приморским городам - по Находкинскому округу, в который входят поселки Ливадия, Врангель и т.д., Уссурийску с пригородами и Владивостоку с его островными территориями.

Если говорить о Владивостоке, то здесь должно быть принято новое постановление главы администрации - о разработке генплана городского округа Владивосток. По нему отдельно должны быть выделены земли поселений, отнесенных к Владивостоку с муниципальными землями и территориями, которые не входят в границы поселений - это пригородные, имеющие разные формы собственности и права на землю: леса первой категории, земли военного фонда, водного ведомства.

- Известно, что новый генплан Владивостока пишется уже три года. Сколько еще времени это займет?

- В данном случае - года полтора. Новый ГК эту задачу упростил. В нем прописано, что старый генплан действует в части, не противоречащей принятому кодексу. То есть потребуется не новый генплан, а его корректировка - добавляются разделы по новым территориям, в которых обязательно определяется их функциональное использование.

Та работа, которая уже сделана по генплану г. Владивостока, никуда не пропала, но теперь ее надо рассматривать в рамках округа. Сегодня без нее мы не можем перейти к проектам детальной планировки. Это относится и к другим приморским городам и муниципальным районам, по которым также требуется выполнить корректировки генпланов.

- На уровне администрации края по этому поводу уже даны распоряжения?

- Нами была разработана концепция по разработке документации территориального планирования. Официального статуса она пока не имеет, но доведена до муниципальных образований в качестве программы первоочередных задач. Люди на местах знают новые требования. Мы же заранее знали, что будет новый ГК, и готовились к нему.

- А, что на ваш взгляд в новом кодексе неудачно?

- Пожалуй, то, что им "заведена мина замедленного действия" - отменена экспертиза проекта для малоэтажного жилищного строительства. В современном понимании трехэтажный дом -достаточно сложная постройка, а для его строительства теперь не требуются ни проект, ни экспертиза, ни какие-либо особые разрешения на строительство.

Мы, архитекторы, всю жизнь боролись с самовольным строительством, а теперь его выпускают на откуп застройщику. Механизм его контроля как бы предусмотрен в форме градостроительного паспорта, но такового пока нет -федеральное правительство его еще не разработало.

- И что же теперь будет считаться нарушениями ГК и как с ними предполагается бороться?

- Порядок контроля должно разработать федеральное правительство. А его система будет такая: во-первых, при выдаче архитектурно-планировочного задания в городах и других муниципальных образованьях будет создана определенная служба, которая должна отслеживать градостроительную деятельность по тем же параметрам, которые будут записываться в архитектурно-планировочном задании на строительство здания или сооружения.

Во-вторых, когда будет разработана форма градостроительного паспорта, то контроль будет вестись за осуществлением и параметров, указанным в градостроительном паспорте.

Кроме этого, остается система государственного архитектурно-строительного надзора за качеством строительства и за соответствием проектной документации, где это требуется, к тому, что возводится.

- Пожалуй, новый кодекс сделает несколько дешевле многоэтажное жилищное строительство...

- Да. И сегодня есть еще один момент, с которым постоянно приходится сталкиваться заказчикам и застройщикам, и который очень сильно увеличивает время инвестиционного процесса -это бесконечные согласования с надзорными органами -санитарными, пожарными, экологическими, по промбезопасности и т.д.

Положение о порядке экспертизы, согласно новому кодексу, должно вступить в силу в 2006 г. В нем есть формулировка, что проект должен проходить только одну - вневедомственную государственную экспертизу. Никаких других экспертиз быть не должно - все они будут сконцентрированы в одной. Я считаю, что это очень важно. Если такой порядок удастся реализовать, то процесс подготовки инвестиционного процесса будет гораздо меньше.

Есть и упрощение по форме разрешения на строительство. Но в Приморье это уже давно упростили - у нас нет выдачи разрешения на производство строительно-монтажных работ, как было раньше, когда требовалось оформить множество документов вплоть до подписи прораба. Теперь это будет разрешаться "явочным порядком": пришел, показал наличие градостроительного паспорта, и - получил разрешение на строительство.

- Все это хорошо. Одно непонятно: как новый кодекс предполагает формировать современный облик городов?

- В новом Градостроительном кодексе нет на это ответа. Вопросы градостроительства как искусства формирования городов здесь отсутствуют. Разработчики, несмотря на противодействие им совета главных архитекторов городов РФ и других сведущих специалистов, умудрились выкинуть эти вещи из ГК. Я с этим боролся вместе с другими, но Герман ГРЕФ и его команда оказались сильнее. В результате в законе отсутствуют, например, такие понятия, как "градостроительный ансамбль" или "проект застройки", которым определялось, какие дома должны стоять на какой улице, в каком виде должны быть городские площади, места общественного пользования и пр.

- Какой прок может быть от кодекса для простого горожанина?

- Прежде всего, это ясность процедур приобретения земельных участков и упрощение получения их в аренду, собственность или пользование. Это открытость таких решений. Если сегодня это происходит не пойми как, завтра реестр предлагаемых земельных участков станет открытым документом, с которым любой, пожалуй, сможет познакомиться, купив его в газетном ларьке и прочитав на сайте в Интернете.

До последнего времени эта процедура обстояла иначе. Теперь ГК это исключает, и ты, покупая участок, уже сразу узнаешь, что получаешь для строительства. Это положительный момент и для жителей, и для инвесторов.

ГК увязан с другими "пакетными" законами, в т.ч. с Земельным кодексом, Законом о долевом участии в строительстве и пр. Это тоже важно. Теперь компания, которая собирается начать долевое строительство жилья (если оно не индивидуальное), обязательно должна иметь в наличии участок, технические условия и проектную документацию. Без этих документов договор о долевом участии в строительстве заключить нельзя. Это зафиксировано в ГК. А раньше, для того чтобы начать сбор долевых денег, достаточно было решения строительной компании, о том, что она начинает строить дом.