На вторичном рынке жилья цены уперлись в дно

Итоги сентября на вторичном рынке жилья во Владивостоке говорят о том, что спад сменяется более приятной ситуацией - депрессией, когда цены "упираются в дно" и больше не "хотят" падать. Но и расти им тоже смысла нет - спрос остается на достаточно низком уровне.

По данным ООО "Индустрия-Р", к концу сентября средняя цена предложения "квадрата" на вторичном рынке Владивостока составляла 61 145 руб., что было на 373 руб. дешевле, или на 0,6% ниже, чем в конце августа. Вообще темпы падения за последние полгода снизились с 0,5-1,5% в неделю весной этого года до 0,2% и ниже сейчас. С начала года по октябрь падение средней цены "квадрата" составило 18,6%, при том что с начала кризиса осенью прошлого года общее падение дошло до 26,2%.

Диапазон цен предложения квартир остается довольно большим - примерно от 35 тыс. руб. за 1 кв. метр до 110-115 тыс. Хотя "квадрат" комнаты в коммуналке сегодня предлагается по цене от 20 тыс. руб.

Стоит заметить, что, по данным Metrinfo.ru, "потолочная" для Владивостока цена "квадрата" в 115 тыс. руб. для Москвы на сегодня является средней. Причем, если говорить о столичном жилье, то в рублях оно пока что тоже остается "на дне", хотя в долларах, обесценившихся за пару месяцев по отношению к рублю на 10%, по данным "ИРН", показался рост с начала октября на 0,7%. А "дно" вроде бы было пройдено в сентябре, когда цена московского "квадрата" достигла $3 858. До этого максимум на этом рынке в $6 120 за 1 кв. м вторички был зафиксирован осенью прошлого года.

Участники столичного рынка недвижимости пока скромно оценивают близкие перспективы его роста в рублях. И вряд ли Владивосток в этом сможет обойти столицу. Как отмечают эксперты, основной диапазон местного "квадрата" держится в пределах 50-70 тыс. руб., при "высшей точке" около 56 тыс. - это до 7% от всего предложения. В сентябре гостинки отыграли серьезное падение предыдущего месяца, но "квадрат" в них ценой продолжает уступать по цене квартирам от 5 комнат и более. Однако "подселение" и 1-комнатные квартиры продолжали довольно активно дешеветь, что, вероятно, говорит о переориентации спроса с "малометражного" жилья на более просторное. Хотя, казалось бы, какой может быть интерес к большой квартире у человека, который едва может наскрести денег на гостинку.

В сентябре заметно подешевели престижные районы города: центр - на 2% и Первая Речка - на 1%. Впрочем, лидирует по падению 64 мкр. - на 6,3%, затем следует район ул. Трудовой - на 2,3% и самая дешевая по городу Змеинка - 1,9%.

Зато начали дорожать Мингородок - на 3,3%, б. Тихая - на 3,1% и Чуркин - на 1,6%. Вероятно, что даже на фоне продолжающегося кризиса уже скорое начало строительства вблизи этих районов города новой федеральной трассы от аэропорта до о. Русский и продолжающееся строительство моста через б. Золотой Рог начинает положительно влиять на престиж этих районов, что соответственно поднимает в них цены на жилье.

По типам жилья рост цен был отмечен для типовых кирпичных 5-6-этажных гостинок - 2,6%, 9-этажных панельных гостинок - на 1,8% и 5-6-этажных панельных домов с большой кухней - 2,2% и с маленькой кухней - на 1,2%. Остальные типы жилья подешевели на 0,9-2%.

Престиж кирпичного жилья заметно повышается, и разница между "квадратом" в кирпиче и "квадратом" в панели уже вплотную подошла к 10%, при том что еще в начале года она была около 8%. Цена предложения нижних этажей в сентябре была ниже цены на средние этажи на 7,3%, а верхних этажей - 1,7%. Реальные сделки говорят о существенно большей разнице в ценах на "крайние этажи".

Исследование рынка ООО "Индустрии-Р" говорит о серьезных изменениях предложения за последний год. Так, доля гостинок снизилась примерно с 20% до 15%, а однокомнатных квартир - с 30% - до 17%. С 30% до примерно 37% выросла доля "двушек", и с 15,5% до 24 - "трешек". Доля 4-комнатных квартир выросла в несколько раз примерно до 5% от всего предложения. Резко растет предложение 5-комнатных квартир и более, однако, поскольку они представляют пока еще редкий для горожан тип жилья, дальнейший рост этого предложения пока что ограничен.

К сожалению, пока что вне исследования, как и прежде, остаются покупательский спрос и анализ реальных сделок, что не позволяет делать долгосрочных прогнозов. К тому же пока не отражается ситуация по пригородной зоне города и по островным территориям, которые в связи с вовлечением города в предсаммитовское строительство, наверное, оказывают на рынок "старых территорий" определенное "давление".

Тем не менее, надо полагать, что до нового года рынок "вторички" не будет предпринимать резких движений, и его участники, как продавцы, так и покупатели, не могут рассчитывать на гиперактивность друг друга.