Недвижимость Хабаровска: Цены и сделки замерзли

Рынок недвижимости в декабре практически замерз, как лед на Амуре. Эти "лучшие времена" покупатели и продавцы понимают каждый по-своему. Для тех, кто собирался покупать жилье, это начало снижения цен, а для продавцов - надежда на скорейшее прохождение дна кризиса, рост спроса и восстановление цен.

Впрочем, поведение цен в декабре трудно назвать падением - средняя цена квадратного метра по городу снизилась на 0,59%, или 339,15 рубля. Однако это отразилось на годовых темпах доходности рынка недвижимости в Хабаровске. По нашим расчетам, средний квадратный метр за год должен был подорожать примерно на величину годовой инфляции, которая составила, по предварительным данным Госстата, 13,3%. Между тем фактически мы имеем рост стоимости хабаровской недвижимости за год на 11,82%, т.е. инвестиции не окупились.

В конце года средний квадратный метр на хабаровском рынке недвижимости дешевел практически во всех сегментах. Исключением стали малосемейки, стоимость среднего квадратного метра в которых выросла во всех районах престижности, кроме окраин, не менее чем на 5%. Одна причина - снижение средней площади предложения на 0,6 кв. метра, вторая - покупали то, на что хватало денег. В итоге средний квадратный метр малосемеек вновь стал самым дорогим во всех районах престижности, хотя и ниже, чем в 2007 году на 2,5%. Наиболее заметно снижение было у 1-комнатных квартир в районе 68-й школы (-8,13%) и в Берёзовке (-5,13%), у 2-комнатных в Авиагородке (-3,69%), у 3-комнатных на Базе КАФ (-3,45%) и в Авиагородке (-7,75%).

Из 52 сегментов рынка квартир, которые анализируются ежемесячно, только по 10 в декабре предлагали дороже, чем в ноябре. По-прежнему в цене квартиры улучшенной планировки в перспективных районах, где вкладываются бюджетные деньги в развитие социальной инфраструктуры - детсады, школы, спортивные сооружения и культурно-развлекательные центры.

Какие же надежды мы возлагаем на новый 2009 год? Сегодня много говорят о вероятности падения цен на хабаровском рынке жилья, подобных падению после дефолта 1998 года, когда за год (с августа 1998 по август 1999 года) цены упали почти в два раза - с $365 до $187 за квадрат.

Маловероятно, хотя бы потому, что хабаровский рынок недвижимости перешел от доллара к рублю и ситуацию на нем определяют состояние региональной экономики, спрос населения и его покупательская способность.

Многие московские аналитики недвижимости прогнозируют значительное падение рынка. Но в Хабаровске такого ожидать не стоит, ведь московская недвижимость продолжает торговаться и анализироваться в долларах США, провинция же перешла на рублевые расчеты. Но если мы оценим хабаровский рынок по доллару, то увидим: он уже давно падает. Первые пташки прочирикали еще в мае, а начиная с августа цены в долларах стабильно снижаются ежемесячно на 4%. В итоге за год квадратный метр в долларах подешевел на 6,64% ($137,13).

Как поведет себя дальше рынок недвижимости в такой ситуации? Мэр Москвы намерен продолжить жилищное строительство, но без инфраструктуры. Наше региональное правительство сокращения объемов не планирует. Пока...

Но из-за высокой инфляции и отстающих от нее темпов роста цен на недвижимость возможен отток инвестиционных денег в пользу, например, банковского сектора. Это в какой-то мере будет тормозить цены на жилье. Но в Хабаровске процент инвесторов минимальный, поэтому их влияние на рынок незначительно. А вот реальные покупатели придут на рынок лишь с возрождением ипотечных программ.

В целом можно сделать вывод, что в первом полугодии рынок недвижимости в Хабаровске будет стагнировать, а во втором можно рассчитывать на небольшой рост. Риэлторы даже утверждают, что по итогам года жилье в Хабаровске может подорожать на 8-12%.

Тренд на снижение до февраля сохранится: вторичное жилье может подешеветь еще на 0,3% и составить 56,5-56,6 тыс. рублей за квадрат.