Курсы валют ( )
USD: 77.17 р. 100 JPY: 70.43 р.
EUR: 91.78 р. 10 CNY: 11.76 р.
Индексы ( )

|

Finam

Новости finance.comon.ru

LentaInformNews

Дешевого жилья не будет

01 Января 1996, 00:00 | Дальний Восток

Рынок жилья России в конце прошлого года начал дешеветь. Заокеанский ипотечный кризис, родившийся в США, до нас дошел как до "жирафа". В ноябре специалисты рынка недвижимости Москвы заговорили о том, что "темпы падения цен на недвижимость" в Москве достигли уровня дефолта 1998 г. Впрочем, пожалуй, не совсем корректно сравнивать тот кризис с нынешним.

На самом деле, если судить по статистике Приморскстата, то в короткий период 1998-2000 гг. во время дефолта вторичный рынок жилья Приморья в рублях подорожал в 2,6 раза, а рынок нового жилья в 2 раза. Соответственно в долларах проявило себя снижение цен по "вторичке" в 1,5 раза и по "первичке" - в 2 раза. Однако сам доллар с августа 1998 г. по декабрь 2000 г подорожал с 6,2 руб. до примерно 28 руб., или в 4,5 раза. То есть за это время приморская "вторичка" на самом деле для потребителей стала недоступнее в 3 раза, а новострой - в 2 раза.

Напомним, трехкомнатная квартира во Владивостоке падала в долларовой цене с 30-35 тыс. до 14-15 тыс., гостинка - с 7-9 тыс. до 3-4 тыс. Тогда в относительном выигрыше оказались те, кто имел сбережения на покупку квартиры в валюте, поскольку они могли воспользоваться моментом и купить не 1 "квадрат" жилья, как до дефолта, а 2-2,5 "квадрата", но, однако, и не 4,5, то есть "долларовые покупатели" тоже вынуждены были платить за покупку квартиры рублями в два раза больше. Другое дело, что тогда доллар у народа в кармане водился, и это уберегло рынок жилья Владивостока от еще большего падения.

Та обвальная дороговизна рынка соответственно резко сократила спрос на новое жилье и ударила по строительству. Достаточно напомнить, что, например, в целом по Дальнему Востоку ввод нового жилья в 2000 г. оказался вдвое меньше, чем в 1998 г. Уменьшение строительства жилых домов в дальнейшем стало причиной роста неудовлетворенного спроса, на который рынок затем отреагировал новым увеличением цен, чутко уловив момент, когда покупатель начал отходить от дефолта.

Досье

По данным Приморскстата, цена среднего "квадрата" новостроя в Приморье в третьем квартале 1998 г. составляла 4 868 руб., а в соответствующем периоде 2008 г. - 46 882 руб., то есть увеличилась более чем в 9,6 раза, а на вторичном рынке - с 2 989 руб. до 51 773, или более чем в 17,3 раза.

То, что наш покупатель не мог угнаться за ростом, наглядно демонстрировало все эти годы отставание края от среднероссийского ввода жилья на душу населения в два раза, при том, что среди дальневосточных регионов он оставался лидером по общему количеству построенного жилья.

Можно говорить, что дефолт 1998 г. скорректировал цены на жилье. В таком случае, если говорить о новой корректировке, то, если соотнести нынешнюю ситуацию с той, что была 10 лет назад, вторичный рынок жилья Приморья тогда "нащупал дно" примерно через 8-9 месяцев, а первичный - через 6-7. И затем примерно полтора года они на этом самом дне "провалялись", пока не начал "оживать" покупатель. (см. таблицу цен).

Учитывая, что "кризисная" ситуация по рынку жилья в стране развивается примерно с сентября, можно предположить, что новострой "классически" должен почувствовать "дно" к концу первого квартала. К тому времени, исходя из обстоятельств, должны ожить или остаться в "заморозке" приостановленные жилые новострои. А "вторичка" должна почувствовать себя в форме к лету. Но, учитывая постепенную деноминацию рубля, проводимую ЦБ, процесс с корректировкой цен на жилье, тоже может затянуться.

Другой нюанс: если в прежний кризис рынок жилья в Приморье входил довольно "живым", то на этот раз резкий рост цен в 2007 г. и в начале прошлого года уже с весны загнал потенциальных покупателей в тупик - еще в преддверии кризиса спрос начал поход к "нулю". Цены предложения ушли далеко вперед от цен реальных сделок. А количество их резко упало. Большая армия риелторов со своими агентствами оказалась в простое и стала довольствоваться редкими продажами. Удача сегодня сопутствует тем из них, кому удается убедить продавцов в необходимости более высоких скидок. Но продавцы сдаются очень неохотно.

Тем не менее четвертый квартал прошлого года по Владивостоку, по данным ООО "Дальневосточный маркетинговый центр", дал снижение цен предложения примерно на 10%. По другим данным, реальное снижение составило 5,7%. Если прогноз специалистов Сбербанка окажется верен, то для достижения "дна" владивостокскому рынку жилья остается подешеветь еще на 20-25%. Это при том, что в Москве в пределах МКАД риелторы предполагают возможное общее падение цен с начала кризиса практически вдвое, что для столицы суровее, чем это было в долларовых ценах во время дефолта 1998 г.

Покупать жилье россиянам, и приморцам в их числе, сегодня стало намного выгоднее за рубежом, где разыгравшийся кризис действительно серьезно осадил цены. Достаточно заметить, что цены на жилье в США в 2007 г. снизились на 9%, а в 2008 г. еще на 8%. И перелома пока не намечается. Жилье в Великобритании в прошлом году подешевело более чем на 12% (на 10% в Лондоне), и в этом году предполагается примерно такой же результат. Подъем рынков жилья этих стран обещан где-то в начале 2010 г. Аналитики, правда, предполагают, что по ряду других стран Европы и Азии, где жилье тоже пока что реально дешевеет, оживление спроса и выход цен на него в "плюс" можно ожидать даже со второго полугодия 2009 г.

В какой-то степени наблюдение за ситуацией на зарубежных рынках жилья позволяет прогнозировать "прохождение кризиса" у нас, учитывая задержку в 1-1,5 года.

Конец прошлого года дал России удешевление жилья по крупным городам около 13,3%. "Мягкие" прогнозы предполагают, что падение цен по сравнению с докризисными ограничится 25-30%, но есть прогнозы, нацеливающие на 50-60%. При этом они кивают на то, что цены на жилье еще до кризиса были неадекватны покупательной способности населения.

Для нас ситуация усугубляется тем, что потенциальный приморский покупатель жилья в ожидании этого удешевления постепенно нищает. Номинальная зарплата в рублях по многим компаниям, перешедшим на антикризисные меры, уже снизилась на 10-30%, а отдельные категории "белых воротничков", ранее бывшие наиболее активными покупателями владивостокских квартир, теперь остались без работы или же их доход резко сократился. Дорожающее продовольствие и услуги заставляют сейчас людей спускать не только зарплату, но и часть сбережений. Переориентация в последние годы рынка жилья Владивостока с валютных расчетов на рублевые сузила и круг тех лиц, которые инвестировали в покупки квартир свои сбережения.

В целом можно предполагать, что наложение российского кризиса на мировой может спровоцировать спад на рынке жилья России на нескольких лет. Возможно, что скупка нового жилья у застройщиков государством, что продекларировано, в какой-то степени может поддержать рынок в трудное для него время, но инвестиционно-строительные компании настороженно относятся к этой помощи - их мало устраивает "скупочная" цена. На московском рынке недвижимости активизировались и частные перекупщики, предлагающие половинную цену за построенное жилье. Заглядывали они и на приморский рынок, но поживиться здесь пока не смогли.

Можно предполагать, что после этого кризиса рынок жилья в Приморье в корне изменится. Появятся новые схемы продаж, компании-продавцы, застройщики. Но дешевых квартир не будет - это точно. Мягкая деноминация, обвалившая рубль по отношению к доллару уже почти на 35%, должна повлечь за собой пересмотр и рублевых цен на жилье в сторону их увеличения. Этот пересмотр пока сдерживается сниженным покупательским спросом и "запасом прочности", заложенной в цене нового жилья рентабельности.

Рынок недвижимости инертен, а потому можно предположить, что "устаканится" ситуация на нем во Владивостоке в лучшем случае лишь к концу этого года. Движение вверх наметится только в конце 2010-начале 2011 г. Во всяком случае, ООО "ДВ маркетинговый центр", отмечает сегодня помесячное падение цен на рынке жилья во Владивостоке на 3% и полагает, что возврат к докризисным ценам можно ожидать лишь во второй половине 2010 г.

Впрочем, трудно сегодня судить о том, когда наш покупатель сможет восстановить свою покупательскую способность. Ведь в конечном счете и сроки оживления рынка, и уровень цен зависят исключительно от этого.

Автор:
Теги:




Новости партнеров





Новости тематики





Новости раздела








Комментарии

  • Правила пользования функцией «Комментарии» на сайте Zrpress.Ru
  • Запрещается:
    1. Нецензурная брань.
    2. Личные оскорбления в любом виде.
    3. Высказывания расистского толка, призывы к свержению власти насильственным путем, разжигание межнациональной розни.
    4. Проявления религиозной, расовой, половой и прочей нетерпимости или дискриминации.
    5. Публикация сообщений, наносящих моральный или любой другой урон любому лицу (юридическому или физическому).
    6. Использовать в имени (нике) адреса веб-сайтов, грубые и нецензурные выражения.
    7. Совершать любые попытки нарушения нормальной работы функции «Комментарии» и сайта.
    8. Осуществление прямой рекламы в сообщениях.
    9. Помещение сообщений, содержащих заведомо ложную информацию, клевету, а также нечестные приемы ведения дискуссий.
    10. Мнения авторов комментариев может не совпадать с мнение авторов материалов и администраторов сайта. Администраторы имеют право удалить, отредактировать, перенести или закрыть любое ваше сообщение в любое время по своему усмотрению. Оставляя сообщение в «Комментариях», будьте взаимно вежливы и культурны, старайтесь не нарушать установленный порядок.

 

Авторизация:


Анонимно
Авторизовано
E-mail:
Пароль:

Популярно

Loading...

MarketGidNews