Курсы валют ( )
USD: 73.85 р. 100 JPY: 67.08 р.
EUR: 86.99 р. 10 CNY: 11.35 р.
Индексы ( )

|

Finam

Новости finance.comon.ru

LentaInformNews

Широкий выбор узкого рынка

01 Января 1996, 00:00 | Дальний Восток

Лет пять назад на одном из совещаний губернатора Хабаровского края В. Ишаева и представителей бизнеса раздавались жалобы на дефицит офисных помещений в Хабаровске, большие препоны при переводе жилых помещений в нежилые для их использования в коммерческих целях. На что губернатор предложил предпринимателям самим заняться строительством бизнесцентров, офисов, торговых помещений. Тогда это воспринималось некоторыми бизнесменами как полуиздевка­полунасмешка: мол, вам надо, вы и делайте.

Но сегодня то предложение губернатора выглядит очень своевременным и дальновидным. Да и бизнес подкачал финансовые мускулы, понял выгоду такого строительства, и теперь в Хабаровске построено и строится большое количество зданий нежилого назначения, может быть, даже слишком много. О дефиците уже речь не идет, и как результат - в некоторых позициях наблюдается даже снижение цен за аренду офисов, торговых площадей и прочего.

При сравнении сегодняшней ситуации на рынке коммерческой недвижимости с положением пятилетней давности можно заметить, что многое изменилось коренным образом. Прежде всего, бросается в глаза большое разнообразие предлагаемых в аренду помещений. Сегодня, помимо торговых, офисных и производственных помещений, можно найти на рынке и выставочные залы с кондиционированием воздуха и антипылевыми полами, полностью оборудованные площадки и склады для хранения и перегрузки товаров, развлекательные центры и много чего еще.

Но больше всего, конечно, предлагается в аренду офисных помещений (свыше половины всех предложений). На втором месте по количеству предложений (27%) - торговые помещения, площади и помещения для сервиса населения. Достаточно много (13%) предлагается складских помещений и баз, в том числе и смешанного назначения - производство, хранение и переработка грузов. А вот помещений и зданий чисто производственного назначения предлагается пока меньше всего - менее 10%.

Еще одной особенностью рынка аренды коммерческой недвижимости сегодняшнего дня является большое разнообразие предложений в каждом сегменте. Если взять, к примеру, офисы, то здесь можно найти и однокомнатную квартиру на первом этаже в "хрущевке", переоборудованную и переведенную в нежилой фонд, и целое здание с зеркальным фасадом, кондиционерами, подключением к Интернету и прочими достижениями современной цивилизации. Поэтому и цены в этом сегменте рынка отличаются более чем в семь раз.

Влияние на стоимость арендуемого квадратного метра оказывают многие факторы. Прежде всего, географические - расположение офиса в центре города или ближе к окраинам. Если в центре уже трудно найти приличный офис дешевле, чем по 1000 рублей за квадратный метр, то в районе Второго Хабаровска, Пятой площадки или Базы КАФ можно снять и по цене 350 рублей за квадратный метр. Важным фактором для офиса является наличие автомобильной стоянки, благоустройство прилегающей территории, подключение к телефонным линиям и Интернету, наличие отдельного входа и охраны. Если офис предлагается в здании бизнес-центра, то имеет значение этаж, состояние помещения, планировка и некоторые другие факторы. Для некоторых компаний важную роль играет проходимость месторасположения офиса, например, для банка. Ведь ни один уважающий себя и своих клиентов банк не будет располагаться на каких-нибудь задворках, а постарается снять офис на "красной линии". Влияет на цену и наличие в офисе мебели, и ее состояние, учет в цене коммунальных платежей, переведено ли предлагаемое помещение в нежилой фонд и некоторые другие параметры, вплоть до вида из окна.

Наиболее распространенная цена предложения в сегменте офисных помещений в центре города - 1000-1300 рублей за квадратный метр в месяц. При этом площади предлагаются от 5 (часть офиса) до 1500 квадратных метров, от одной комнаты - до пяти и более кабинетов, с конференц-залами, бытовыми помещениями и персональными лифтами. Примерно такая же разнообразная картина с ценами в других сегментах рынка. Например, разброс цен у торговых помещений, сдаваемых в аренду, колеблется от 720 до 2500 рублей за квадратный метр. А в аренду сдается буквально все, что можно, - от угла в торговом зале до помещения под супермаркет. Предлагается в аренду и готовый бизнес. В этом сегменте рынка на первое место среди ценообразующих факторов выдвигаются несколько другие показатели. Прежде всего, для торговли важно наличие покупателей, поэтому проходимость места играет главенствующую роль. Очень важно наличие стоянки, торгового оборудования; а для продовольственных магазинов - наличие подсобных помещений, холодильного оборудования и т.п.

Стоимость аренды в сегменте складских помещений и баз хранения, конечно, ниже, чем в других сегментах рынка коммерческой недвижимости, но разница в цене очень большая - от 50 до 400 рублей за квадратный метр. Низкий уровень цен объясняется большими площадями, минимальным оборудованием, удаленностью от центра. А ценообразующими факторами, кроме всех прочих, здесь является и наличие подъездных путей, как автомобильных, так и железнодорожных, и наличие погрузочно-разгрузочного оборудования, и открытых площадок, и отапливаемость помещений, и качество противопожарных и охранных систем, а также этажность помещений и некоторые другие показатели.

И, наконец, самый узкий сегмент рынка аренды коммерческой недвижимости и самый разнообразный по цене - производственный. Хотя он составляет по объему предложений всего 8,5%, но минимальная цена от максимальной здесь отличается в 75 раз. Ценообразующие факторы в этом сегменте рынка, помимо названных выше, имеются и собственные. Для производства важны уровень и качество инженерных коммуникаций, наличие подсобных помещений, производственного оборудования, складов, транспортная доступность и некоторые другие показатели. Особенностью этого сегмента является плавающее предложение площадей: если вам надо 200 квадратных метров - берите и не платите за лишнее, а если нужно все 2000 - пожалуйста! Хотя мы и акцентировали внимание на большом разнообразии предложений и цен в каждом сегменте рынка аренды коммерческой недвижимости, тем не менее, хотелось бы сопоставить какие-то средние показатели настоящего времени с прошлыми годами, определить тенденции. И если сравнить хотя бы с 2004 годом, то можно увидеть, что цена аренды среднего квадратного метра за это время для производственных площадей увеличилась почти в два с половиной раза, а для торговых - в два раза.

С офисными помещениями картина прямо противоположная. Арендные цены для офисов снизились в среднем по городу почти в два раза. Значительную роль в этом сыграли, конечно же, новостройки, но нельзя сбрасывать со счетов и то, что практически все первые этажи в жилых домах сегодня отданы под нежилые помещения. При этом не все они еще переведены в нежилой фонд, но дорожка эта уже хорошо натоптана и не представляет собой ту тернистую тропу, которой она была еще пять лет назад.

Видимо, тенденции по аренде коммерческой недвижимости, имевшие место в Хабаровске в последние годы, сохранятся и на будущее. Хотя не исключено, что на фоне общего роста цен цены аренды на торговые и производственные помещения, так же, как и на офисные, сменят плюс на минус. Связано это с тем, что бизнес растет, и лишь в начале ему требуется аренда. В последующем любой предприниматель понимает, что выгоднее иметь собственные площади, и будет стремиться к покупке и строительству, уходя от аренды.

Автор:
Теги:




Новости партнеров





Новости тематики





Новости раздела








Комментарии

  • Правила пользования функцией «Комментарии» на сайте Zrpress.Ru
  • Запрещается:
    1. Нецензурная брань.
    2. Личные оскорбления в любом виде.
    3. Высказывания расистского толка, призывы к свержению власти насильственным путем, разжигание межнациональной розни.
    4. Проявления религиозной, расовой, половой и прочей нетерпимости или дискриминации.
    5. Публикация сообщений, наносящих моральный или любой другой урон любому лицу (юридическому или физическому).
    6. Использовать в имени (нике) адреса веб-сайтов, грубые и нецензурные выражения.
    7. Совершать любые попытки нарушения нормальной работы функции «Комментарии» и сайта.
    8. Осуществление прямой рекламы в сообщениях.
    9. Помещение сообщений, содержащих заведомо ложную информацию, клевету, а также нечестные приемы ведения дискуссий.
    10. Мнения авторов комментариев может не совпадать с мнение авторов материалов и администраторов сайта. Администраторы имеют право удалить, отредактировать, перенести или закрыть любое ваше сообщение в любое время по своему усмотрению. Оставляя сообщение в «Комментариях», будьте взаимно вежливы и культурны, старайтесь не нарушать установленный порядок.

 

Авторизация:


Анонимно
Авторизовано
E-mail:
Пароль:

Популярно

Loading...

MarketGidNews