Курсы валют ( )
USD: 73.14 р. 100 JPY: 66.79 р.
EUR: 86.99 р. 10 CNY: 11.33 р.
Индексы ( )

|

Finam

Новости finance.comon.ru

LentaInformNews

Жилье начало дешеветь?!

01 Января 1996, 00:00 | Дальний Восток

Если ситуация на российском рынке жилья последует за мировой, то нас неизбежно ждет существенное снижение цен. Хотя наша экономика не раз уже доказывала, что она живет своей жизнью

Российский рынок недвижимости невидимыми узами связан с мировым рынком недвижимости, и все, что на нем происходит, так или иначе, может быть, не сразу, но обязательно в том или ином виде воспроизводится у нас. Иногда с пугающей приставкой "гипер".

В какой-то степени ситуацию может прояснить анализ того, что происходит у других. Известно, что умный учится на чужих ошибках, а дурак - на своих. Попробуем поступить умно. К сожалению, пока приходится иметь дело с отрывочными сведениями, которые не показывают общей картины. Однако и они заставляют задуматься.

Дальнее зарубежье

В прошлом году, когда ипотечный кризис в США проявил себя только "легким насморком", специалисты еще не могли видеть всей глубины процесса и его последствий. Но вот пришло время подводить первые итоги. И они оказались удручающими. Постулат, что "недвижимость - лучшее вложение капитала" заметно поколебался. Живой тому пример - цены на жилье в США. В первом квартале в среднем по стране общепринятый индекс цен на недвижимость Кейса-Шиллера снизился на 14,1% по сравнению с этим же периодом 2007 г., достигнув самой низкой отметки с 1988 г., когда был впервые введен. А количество продаж жилой недвижимости по стране уменьшилось за год на 19,3%.

При всем этом подешевели 19 из 20 основных городских зон страны, а нестандартный рост на 1% проявил себя лишь в г. Шарлот в штате Северная Каролина. Примерно такой же рост оказался в нью-йорском районе Манхеттен. А наивысший спад был отмечен в Лас-Вегасе - 25,9% и Майами - 25%.

Средняя апрельская цена американского дома оказалась на 4,2% ниже прошлогодней и составила около $246 тыс. Отметим, что площадь этого среднего дома - примерно 200-250 кв.м. На рынок скоро будут выброшены около 1,1 млн домов должников по ипотечным кредитам. Известно, что процедура изъятия банками недвижимости за неплатежи в США занимает около года. Однако изъятым домам некуда деваться, как на тот же самый рынок недвижимости. Вопрос: кто и на каких условиях их будет покупать в дальнейшем?

Интересно, что кризис неплатежей затронул не только относительно бедные города и районы городов, но и престижные районы и курортные города, в которых давно обосновались миллионеры.

Соответственно строить дома в США становится не столь привлекательно, как это было еще три года назад, когда количество полученных разрешений на их строительство было на 41% больше, чем сегодня. Причем только за последний год сокращение количества полученных разрешений составило 28%.

Национальная тенденция снижения цен на жилье продолжается, и специалисты делают осторожные выводы, что средняя цена по стране может упасть еще на 10%, или в общей совокупности с начала падения - до 25%.

В Великобритании наблюдается стремительное сокращение числа покупателей жилой недвижимости, приэтом, что заметно "рекордное за последние 30 лет падение цен".

Однако, похоже, что для Европы "нижняя точка" тоже еще впереди. Резкое снижение цен на жилую недвижимость затронуло Испанию, Португалию, Польшу, Ирландию. Считается, что с цены постепенно начинает сползать "жирок", накопленный сверх реальной рыночной стоимости, который в той же Ирландии составлял до 30%.

Европейцы в своей погоне за выгодой от недвижимости превзошли американцев и занимались ее скупкой более активно. А это грозит тем, что и глубина падения европейского рынка может превзойти американские 25%. Сегодня некоторые европейцы с удивлением узнают, что дом, который они купили всего пару лет назад, теперь стоит на $100 тыс. дешевле.

Ближнее зарубежье

Для Прибалтики, продолжающей устойчиво идти по пути дезинтеграции из экономического пространства бывшего Союза, падение цен на жилье с начала западного "банковского кризиса" стало закономерным. Прежде всего, оно задело Эстонию и Латвию, где падение составило 10-15%. В апреле активное падение началось в Литве: от 1,4% в Клайпеде до 4,7% в Паневежисе. Предполагается, что в течение ближайшего года цены в этой стране упадут еще на 20-30%, притом, что то же самое грозит и соседям по Прибалтике.

Для России более тревожно то, что происходит с рынком жилья в соседнем Казахстане, который мы во многом повторяем, правда, в меньших масштабах. Довольно благополучное развитие и массовое строительство в стране внезапно сменилось картиной, характерной для начала 1990-х гг.

Краны на стройках замерли. Тысячи строителей пополнили ряды безработных, притом, что в отрасли до недавнего времени было занято до 2,5 млн человек. В Алма-Ата стоят нераспроданными около 5 млн кв. метров жилья при цене около $3000 за 1 кв. м. В Астане аналогичная картина при цене "квадрата" вдвое меньше. В целом цены на жилье уже упали на 25-40%, но причины падать дальше остаются. Ипотека, развивавшаяся на иностранные кредиты, захлебнулась, поскольку иностранные банки подняли свои ставки, а соответственно казахстанские - свои. Ввиду явной невыгодности ипотеки банки свернули свою рекламную кампанию до лучших времен.

Компании, которые строили на кредитные средства, близки к разорению, а те, что строили на средства дольщиков, испытывают на себе их серьезное внимание, связанное с опасением, как бы руководители строительных компаний, с которыми они имеют дело, не сбежали, прихватив их денежки. Сами же дольщики все больше испытывают острый недостаток средств для продолжения неоправданно дорожающего строительства.

Предполагается, что на строительном рынке Казахстана в ближайшие несколько лет произойдет стремительный естественный отбор, при котором право строить останется только за крупными участниками рынка, в том числе и за государственными компаниями. Помощь государства малому и среднему строительному бизнесу в прошлом году в размере около $4 млрд оказалась малоэффективной. Эксперты полагают, что этим компаниям придется "сбрасывать" жилье за бесценок и самоликвидироваться. Однако им могут еще раз бросить "спасательный круг".

Ситуация в строительной отрасли резко негативно отразилось и в целом на экономике Казахстана. А надо заметить, что она тоже, как и российская, в серьезной степени "заквашена" на добыче и экспорте нефти и газа. Благоприятная для страны конъюнктура цен на эти ресурсы на международном рынке, оказывается, далеко не панацея от серьезного кризиса на своем рынке недвижимости.

Россия

С начала года резко, примерно на 20%, подешевело жилье на Алтае - в Барнауле. К концу мая оно, без учета элитного, обходилось в 42,4 тыс. руб. за 1 кв. м. "Трешка" в новострое предлагалась за 2,1-2,2 млн руб., а на вторичном рынке - 2,6-2,8 млн.

Ситуацию в этом городе связывают с тем же мировым банковским кризисом и перепроизводством жилья, которое по этим ценам потребители покупать либо не могут, либо не хотят.

В какой-то степени "первый звонок" прозвенел и для столичного жилья. В I кв. этого года госрегистрация отметила уменьшение сделок по жилью в 2,23 раза по сравнению с IV кв. 2007 г. Однако спрос все же продолжал превышать предложение, что позволило ценам скакнуть за 4 месяца с начала года примерно на 17% в рублях, или на 22% в долларах. Постепенно рост продолжается, и риэлторов глубоко в душе это пока что радует.

То есть для российского рынка жилья характерны противоречивые тенденции. Вероятно, падение цен будет происходить на грани перехода жилья из разряда дефицита в разряд товаров, полностью удовлетворяющих текущий спрос. В силу многообразия условий России это будет происходить крайне неравномерно. Отдельные города, на мой взгляд, снижение цен на жилье может не затронуть вообще. К ним, в частности, можно отнести Владивосток в связи с наметившимся серьезным инвестированием строительства объектов саммита АТЭС в 2012 г., что должно поддержать цены на жилье. Хотя и для Владивостока возможен сброс цен, как это, например, произошло в марте-апреле в Сочи, где жилье неожиданно подешевело на 2,7% (см. стр. 32). Однако это произошло после безудержного роста цен на рынке недвижимости города, которые с июня прошлого года практически удвоились.

Если я правильно понимаю прогноз Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений (ИГСО), то к концу этого года жилищный рынок РФ имеет полное право обрушиться не хуже заморских. Причем уже на первом этапе снижение цен может составить до 50%. Директор института Борис КАГАРЛИЦКИЙ уверен, что наш рынок имел "спекулятивную подпитку", которая в условиях мирового экономического кризиса завершается. Впрочем, по его мнению, для других стран СНГ все может быть значительно хуже и ситуация по Прибалтике - это еще цветочки.

Что же касается причин падения цен на жилье для России, то, судя по выводам института, они аналогичны казахстанским.

Не хотелось бы ставить точку на столь пессимистическом для инвесторов и строителей выводе. Последнее слово всегда остается за надеждой, которая должна согревать наших участников рынка мыслью, что падение цен на жилье их все-таки пронесет. Потребителей же надежда должна греть по иному поводу - что судьба к ним повернется лицом, и они смогут в этой "свалке" купить что-то "комфортное и дешевое". Конечно, российский рынок жилья пока что ведет себя в большей степени, как рынок стран с быстрорастущей экономикой. Таких, как Индия или Китай, в которых пока, в общем-то, не замечено общего снижения цен на жилье, но их рост сильно упал, а в отдельных регионах наметилось и снижение, что может быть показателем, что отсрочка кризиса недвижимости для этих экономик заканчивается".

Старший сотрудник Вашингтонского института Катона Алан РЕЙНОЛДС в комментарии Радио "Свобода" советует: "Чрезмерное инвестирование в жилье оборачивается падением цен на него. Лучшее решение в такой ситуации - позволить ценам на жилье упасть, гася ажиотаж среди застройщиков и вдохновляя покупателей на приобретение жилья".

Автор:
Теги:




Новости партнеров





Новости тематики





Новости раздела








Комментарии

  • Правила пользования функцией «Комментарии» на сайте Zrpress.Ru
  • Запрещается:
    1. Нецензурная брань.
    2. Личные оскорбления в любом виде.
    3. Высказывания расистского толка, призывы к свержению власти насильственным путем, разжигание межнациональной розни.
    4. Проявления религиозной, расовой, половой и прочей нетерпимости или дискриминации.
    5. Публикация сообщений, наносящих моральный или любой другой урон любому лицу (юридическому или физическому).
    6. Использовать в имени (нике) адреса веб-сайтов, грубые и нецензурные выражения.
    7. Совершать любые попытки нарушения нормальной работы функции «Комментарии» и сайта.
    8. Осуществление прямой рекламы в сообщениях.
    9. Помещение сообщений, содержащих заведомо ложную информацию, клевету, а также нечестные приемы ведения дискуссий.
    10. Мнения авторов комментариев может не совпадать с мнение авторов материалов и администраторов сайта. Администраторы имеют право удалить, отредактировать, перенести или закрыть любое ваше сообщение в любое время по своему усмотрению. Оставляя сообщение в «Комментариях», будьте взаимно вежливы и культурны, старайтесь не нарушать установленный порядок.

 

Авторизация:


Анонимно
Авторизовано
E-mail:
Пароль:

Популярно

Loading...

MarketGidNews