Курсы валют ( )
USD: 73.02 р. 100 JPY: 66.57 р.
EUR: 86.77 р. 10 CNY: 11.3 р.
Индексы ( )

|

Finam

Новости finance.comon.ru

LentaInformNews

Загородный дом просится в город

01 Января 1996, 00:00 | Дальний Восток

На прошедшей недавно во Владивостоке 1-й Дальневосточной ярмарке недвижимости прошел "круглый стол" "Загородная недвижимость. Перспективы развития, инвестиционная привлекательность, ипотечное кредитование". Вел его генеральный директор ЗАО "Косандра" Александр КОСЯЧЕНКО, а помогали ему Александр ПОПОВ и Андрей ГРИБОВ, отвечающие в группе компаний "Косандра" за финансы, инвестиции и продажу недвижимости. На наш взгляд, их мнение и ответы интересны для тех, кто подумывает о своем доме на своей земле.

А. КОСЯЧЕНКО: Одним из наиболее актуальных вопросов загородного домостроения сегодня является формирование стоимости самого продукта, который мы, как строители, производим за городом. За минувший год мы в рамках проекта "Радово" возвели более сотни коттеджей и уже хорошо научились строить такие поселки, а скоро научимся и их правильной реализации.

За сколько можно построить и по какой цене продать дом - это главный для нас момент. Мы ищем возможности строить дешевле, хотя мнение, что за городом, где можно строить на пустой площадке и где ничто не мешает, все итак дешевле - это мнение непосвященных людей, которые не знают, что такое загородное строительство. А оно, например, может быть намного сложнее в плане подвода тех же инженерных сетей и коммуникаций, потому что, работая в "чистом поле", их приходится создавать заново.

А. ПОПОВ: Многие прикидывают стоимость строительства по некому виртуальному дому, о котором они мечтают, и не берут во внимание ни выбор площадки, ни ее оформление, ни подвод коммуникаций. Они условно оценивают набор стройматериалов и стоимость труда, причем свой собственный даже не учитывают. Когда им называют настоящую цену, возникает вопрос: "А почему это так дорого?"

Очень большую часть работ и затрат сегодня составляет оформление разрешения на строительство, получение и выполнение техусловий и пр. Это тяжело и административно, и финансово. Затем идут расходы на проект и генплан поселка, согласование их в архитектуре. Перед началом строительных работ приходится снимать плодородный слой земли и готовить площадку, фундамент.

То есть загородное жилье, даже если его приходится строить в "чистом поле", все равно стоит дорого. Если в городе нет большой проблемы вписаться в ландшафт и осуществить небольшие врезки в существующие коммуникации, то за городом это все сложнее - надо делать весь комплекс сетей, подводить их к поселку. Когда застройку официально ведет крупная компания, которая занимается большим куском земли и его нельзя спрятать, то все документы и платежи по этому жилью оформляются официально. Невозможно, например, подключить дом в поселке к ЛЭП и воровать электроэнергию из сети, как это нередко делают частники.

У нас все централизованное, врезанное в городские коммуникации, строим свои очистные сооружения. Если говорить об электросетях, то при строительстве можно, как в старом секторе, пустить внешнюю разводку по столбам, но у нас все электрические коммуникации в земле. Это и безопаснее, и эстетичнее, хотя ничуть не дешевле.

А. КОСЯЧЕНКО: Когда человек строит себе дом сам, то сам за это и отвечает. Но когда застройщиком выступает компания, которая потом эту недвижимость продает, то она просто обязана выполнить все требования, которые заложены в проекте. В этом главная разница в ценообразовании комплексной застройки и дома, который человек строит сам.

А. ПОПОВ: Надо делать дороги. Сначала временные, которые не факт, что закатают в асфальт, а потом - постоянные. К комплексной застройке - повышенные требования по пожароопасности материалов, экологичности и т.д. Это тоже несет в себе дополнительные затраты. Далее система охраны - забор, видеонаблюдение.

Немаловажный момент - благоустройство. Понятно, что когда человек сам строит дом, то он сам же и благоустраивает участок. А нам объект просто по закону положено сдавать уже благоустроенным. Мы делаем парковочное место для машины, выезд на дорогу, завозим плодородный слой земли, сажаем газонную траву и огораживаем участок заборчиком. Это эстетически красиво, но тоже стоит определенных денег.

Имеет значение не только себестоимость. Кроме стройматериалов и своего труда мы продаем и определенные рыночные ценности. Для людей они могут быть в том, чтобы жить в кругу себе подобных и чувствовать себя в безопасности. Плюс хорошая экология, возможность покопаться в земле на своем участке. Все это тоже входит в стоимость дома.

Таким образом, формируется цена загородного дома в коттеджном поселке.

Имеют свою стоимость и сама идея, и ее воплощение. Одно дело приватизировать дачу, использовать имеющийся участок под дом и вписаться в уже существующую застройку с непонятно какими соседями, а другое - комплексная застройка, где создается единое социальное окружение.

Цена - это первый фильтр отсечения от поселка "чужих", и какой-либо дворник, например, вряд ли купит дом в коттеджном поселке.

Потребитель считает, что идея - это попытка застройщика заработать "ни на чем", хотя это не так. Он зарабатывает на том, что сумел организовать. Тот же дизайнер думает над тем, где и какой объект "посадить" на участке. Все мелочи в совокупности дают общую картину, которая как раз и ценна для потребителя. Получается, что стоимость дома и всего остального - это 50% на 50%.

В Москве строительство коттеджного поселка считается дивелоперским проектом, и недавно застройщики брались только за такой, который сулил 300%-ную рентабельность. Сейчас, правда, уже и 100% их устраивает.

А. КОСЯЧЕНКО: Некоторые звонят и говорят нам, что "канадский дом" можно построить по 500 у. е. за 1 кв. м площади. Конечно, можно, но смотря какой! Отдельный дом - да, но не дом в поселке.

А. ГРИБОВ: Есть цена покупки и есть цена владения. Тот контингент покупателей, который приобретал у нас загородные дома весной, доволен. Сегодня цена 1 кв. м нашего дома - $ 1800-2000, и те, кто покупал его шесть месяцев назад по $1200, выиграли от капитализации на каждом доме около $60 тыс.

- А на чем все-таки может сэкономить ваш клиент при покупке? Или все исключительно по прайсу?

- На нервах. В определенных случаях мы можем доверить и оставить ему ту часть работ, за которую мы не несем гарантий. Работая по канадской технологии, нам ее нельзя нарушать. Как правило, мы отдаем часть благоустройства, где оно еще не выполнено, и разные варианты отделки, после того как стены уже в гипсокартоне и произведены основные разводки внутренних коммуникаций, то есть отопление, канализация, водоснабжение.

Делая интерьер, люди могут сами поменять расположение розеток. У нас для этого есть все схемы электропроводки, коммуникаций, которые проведены в доме. Но мы требуем, чтобы потенциальный жилец согласовал этот перенос с нашей строительной службой и затем у нас не было вопросов.

Если частный застройщик что-либо сделал бездумно, то это может нарушить саму конструкцию "канадского" дома, в результате чего гарантийные обязательства по нему могут быть испорчены. Люди, которые строят сами по этой технологии, но не выдерживают полный цикл, сталкиваются с тем, что, привлекая на каждый последующий этап новых специалистов, в результате получают дом с нарушенной герметичностью. Мы встречались с тем, что наш покупатель что-то при строительстве дома менял сам, а нам потом приходилось все переделывать заново. Но сейчас мы иначе выстроили правила отношений с нашими клиентами, и теперь таких вопросов уже нет.

- Можно ли дом в вашем коттеджном поселке "Радово-2" купить с помощью ипотечного кредита?

- Доля ипотеки у нас составляет уже 25-30%. Все банки, с которыми мы начинали работать по ней, рассматривали коттеджный поселок как завершенный объект. Такие продажи активно пошли с мая. Основные кредиторы - Сбербанк РФ, ВТБ-24, Кит-Финанс и Дальневосточный ипотечный центр. По другим конкретных сделок пока еще не было, хотя намечаются. Если клиент попадает в нашу целевую аудиторию, то мы всегда находим возможность продажи, и банки нам в этом помогают. Собственно, все это стандартно, так сегодня работают на рынке нового жилья и другие компании.

- А можно ли получить ипотечный кредит на коттедж в вашем поселке под залог коммерческой недвижимости?

- Банк может предоставить такой кредит, но это идет от его пожеланий. Для нас в отношениях с заемщиком важно то, чтобы он внес первый взнос в 30%. Если этого нет, то мы рассматриваем все его возможности - это либо его активы по бизнесу, либо какой-то вклад в покупку супруга или родственника. Есть разные сценарии. Кстати, у нас было несколько сделок уже и без первоначального взноса. Единственное, для нас важно, чтобы кредитной организацией выносилось решение о платежеспособности клиента, а на это по разным банкам уходит до шести месяцев.

Был у нас, например, случай, когда человек взял кредит под залог своего ресторана.

- Возможна ли ипотека без собственности на землю?

А. КОСЯЧЕНКО: По "долевке" без учета земли. Вообще, купля-продажа дома без оформленной земли в собственность - это проблема. Но кредитование таун-хаусов может быть и на арендованной земле. Мы проводили их в "Радово-1" как квартиры и ушли от форм связанных с оформлением земли. Такие сделки у нас через ипотеку были по весне, и люди приобретали право собственности на квартиру, но не на земельный участок. В любом случае арендованная земля остается покупателям дома, потому что участок вокруг никому иному принадлежать не может. В дальнейшем, пройдя определенную процедуру оформления, землю можно получить в собственность.

Сейчас вопросы передачи земли упираются в то, что пока нет регламентов, которые бы были приняты на уровне края.

А по "Радово-2" земля уже выкуплена и этих проблем нет.

- Планируете ли вы резко увеличить объемы строительства и предложения?

А. ГРИБОВ: Вторая очередь проекта "Радово" - это территория в 40 га, и мы сегодня не ставим такой задачи: быстро ее застроить и все продать, чтобы поскорее вернуть деньги. Мы полагаем, что рынок к этому, может быть, еще не совсем готов. Каждый наш новый шаг приводит к капитализации, и мы не спешим его делать, потому что завтра выигрыш от этого будет выше. Уже сейчас сотка земли без коммуникаций в районе ст. Весенняя стоит $5 тыс. А после выдачи техусловий участки в этом районе становятся поистине "золотыми".

Обычно срок реализации жилья в новых коттеджных поселках - от трех до пяти лет. А у нас прошло всего два года. В будущем Владивосток все равно будет смещаться в сторону Артема, и мы уверены, что не прогадаем.

Автор:
Теги:




Новости партнеров





Новости тематики





Новости раздела








Комментарии

  • Правила пользования функцией «Комментарии» на сайте Zrpress.Ru
  • Запрещается:
    1. Нецензурная брань.
    2. Личные оскорбления в любом виде.
    3. Высказывания расистского толка, призывы к свержению власти насильственным путем, разжигание межнациональной розни.
    4. Проявления религиозной, расовой, половой и прочей нетерпимости или дискриминации.
    5. Публикация сообщений, наносящих моральный или любой другой урон любому лицу (юридическому или физическому).
    6. Использовать в имени (нике) адреса веб-сайтов, грубые и нецензурные выражения.
    7. Совершать любые попытки нарушения нормальной работы функции «Комментарии» и сайта.
    8. Осуществление прямой рекламы в сообщениях.
    9. Помещение сообщений, содержащих заведомо ложную информацию, клевету, а также нечестные приемы ведения дискуссий.
    10. Мнения авторов комментариев может не совпадать с мнение авторов материалов и администраторов сайта. Администраторы имеют право удалить, отредактировать, перенести или закрыть любое ваше сообщение в любое время по своему усмотрению. Оставляя сообщение в «Комментариях», будьте взаимно вежливы и культурны, старайтесь не нарушать установленный порядок.

 

Авторизация:


Анонимно
Авторизовано
E-mail:
Пароль:

Популярно

Loading...

MarketGidNews