Курсы валют ( )
USD: 73.37 р. 100 JPY: 70.86 р.
EUR: 88.97 р. 10 CNY: 11.35 р.
Индексы ( )

|

Finam

Новости finance.comon.ru

LentaInformNews

Вопросы продажи муниципальной собственности должны решаться исходя из стратегии развития города

01 Января 1996, 00:00 | Дальний Восток

Продажа муниципальной собственности Владивостока в частные руки вызывает повышенный интерес граждан и нередкие скандалы, доходящие до суда. Специально для "ЗР" ситуацию прокомментировал председатель Приморского отделения Российского общества оценщиков Михаил ВОЙЛОШНИКОВ.

- Михаил Владиленович, насколько для муниципалитета выгодна распродажа зданий и помещений, находящихся на его балансе? Может быть, правильнее продолжать сдавать их в аренду и этим обеспечивать стабильные поступления в муниципальный бюджет?

- Арендодатель, предоставляя имущество в аренду, должен обеспечивать хорошее управление им и качество его технического состояния: поддерживать водопровод, канализацию, электричество, тепло, уборку территории и т.д. Как показывает опыт, муниципалитет плохо управляет имуществом. Кроме того, извлечение прибыли от сдаваемого в аренду имущества не входит в задачи муниципалитета. Хотя иногда аренда и нужна - чтобы оплатить за ее счет затраты по социальным задачам.

- А если поступить по-хозяйски - нанять управляющую компанию, чтобы она обеспечивала эффективность управления имуществом?

- Это тоже форма бизнеса. Правильнее определиться, как в сегодняшней ситуации распорядиться недвижимостью. Если есть стратегия, то понятно, какое имущество муниципалитету необходимо, а какое нет. Но если нет стратегии, то нельзя сказать, какая общегородская недвижимость лишняя, а какая необходимая. Необходимость ее должна определять муниципальная комиссия и готовить решение в городскую думу, которая и вынесет окончательный вердикт: продавать или сдавать в аренду.

- Еще недавно муниципалитеты избавились от лишних, казалось бы, детских садиков, а теперь надо строить новые, за большие деньги...

- У меня складывается впечатление, что в последние годы администрация Владивостока не имела своей стратегии и чувствовала себя временной. Чиновники просто кошмарными темпами распродавали имущество муниципалитета. Возможно, именно поэтому сегодня и возник вопрос с садиками.

- Но по каким ценам должна продаваться муниципальная недвижимость?

- Решение каждый раз, должно преломляться через стратегию муниципалитета. Специфические задачи муниципалитета таковы, что в его интересах стоимость может быть ниже или выше рыночной. Для него важнее должны быть здравоохранение, образование, дороги, правоохранительные органы, развитие малого бизнеса и пр. Если же продавать помещения по рыночной стоимости, то для социалки места не будет - победят "казино".

Конечно, муниципальное имущество должно продаваться и сдаваться в аренду по рыночным ценам. Но в интересах стратегии развития города могут быть и иные цены. Например, чтобы из безработных и других желающих сформировать новый слой предпринимателей. Порой можно предоставить здание вообще бесплатно, да еще и денег дать, чтобы в нем был организован хоспис. Если нам нужны детские садики, то помещения под их организацию тоже могут быть проданы ниже рыночной стоимости. Условия продажи муниципальной недвижимости должны быть на сайте администрации, и каждый желающий должен знать, что если он будет заниматься, скажем, детским садиком, то получит недвижимость в два раза дешевле.

- Но это вводит в соблазн купить подешевле - продать подороже?

- Поэтому продавать по рыночной стоимости правильнее. Но, с другой стороны, продажа объекта под решение конкретных социально-экономических задач может иметь обременения. Оговорка-сервитут позволит перевести помещение под иные цели, но только за дополнительную цену. Это ограничение одной строкой можно отразить в договоре купли-продажи и свидетельстве на право собственности. Если собственник решит перепрофилировать помещения в ресторан, то ему надо обратиться в муниципалитет, где его цена будет пересмотрена.

- Бытует мнение, что муниципальная недвижимость распродается за копейки. Как она оценивается?

- Оценка стоимости объекта обязательно должна быть сделана независимым оценщиком. Заказ на оценку недвижимости идет от муниципалитета, и он аккредитует оценочную компанию, выбирая ее по конкурсу. Как правило, побеждает тот, кто предлагает свои услуги за наименьшую сумму. Но оценочная деятельность требует определенного минимального объема работы, регламентируемого законами и стандартами. Предоставить качественную услугу ниже определенного уровня оплаты невозможно. В этой связи не очень логично, что побеждает "дешевый" оценщик. Затем он вынужден или жертвовать качеством оценки или становиться зависимым от тех, кто хочет получить собственность подешевле.

Иногда имущество, которое надо оценить, лучше разбить на пять частей, чтобы победили пять разных компаний, а не одна, по демпинговой цене. По пяти победителям можно определить более объективный средний уровень цены. Такой аукцион можно проводить в два этапа. Тем более опыт западных аукционов показывает, что услуг оценщиков, которые сильно занижают цену, избегают - не верят, что они обеспечат качественные услуги. И обязательно в комиссию по проведению конкурса, а затем в жюри надо включать представителей саморегулируемых организаций оценщиков.

- Нередко арендаторы говорят, что они столько вложили в ремонт, что эта недвижимость уже по праву должна принадлежать им. Как учитываются ремонты при оценке муниципальных помещений и зданий? Тем более сегодня арендаторы получили преимущественное право при их выкупе.

- До сих пор побеждал тот, кто предлагал большую цену. Сегодня приоритет арендатора законодательно закреплен, но не прописан порядок. Очевидно, арендатора надо ознакомиться с отчетом оценщика и предложить ему выкупить помещение по этой цене. Если он откажется, то объект можно будет выставить на аукцион.

Что же касается ремонта, то он может быть предусмотрен или же не предусмотрен договором на аренду. Если арендатор по договору сделал ремонт или реконструкцию объекта, официально покупал материалы, заключал договор с ремонтной компанией, списал свои затраты на выполненные работы, поставил их на баланс, то может ставиться вопрос о возврате этих средств или зачете в счет аренды.

Бывает, когда в договоре аренды не отражено право арендатора делать ремонт, но ему в пользование передается такое помещение, которое не может применяться, например, под кафе или парикмахерскую. Нет туалета, дверей, водопровода, окон, розеток, частично пола, отсутствует сигнализация и пр. Тогда арендатор тоже имеет право производить ремонт или реконструкцию, несмотря на отсутствие этого пункта в договоре. Но в акте по приемке-передаче помещения, прилагающемся к договору аренды помещения, должно быть зафиксировано его низкое техническое состояние. Затем на основании этого акта при наличии всех документов по ремонту, можно требовать с арендодателя возврата затраченных на ремонт средств.

Автор:
Теги:




Новости партнеров





Новости тематики





Новости раздела








Комментарии

  • Правила пользования функцией «Комментарии» на сайте Zrpress.Ru
  • Запрещается:
    1. Нецензурная брань.
    2. Личные оскорбления в любом виде.
    3. Высказывания расистского толка, призывы к свержению власти насильственным путем, разжигание межнациональной розни.
    4. Проявления религиозной, расовой, половой и прочей нетерпимости или дискриминации.
    5. Публикация сообщений, наносящих моральный или любой другой урон любому лицу (юридическому или физическому).
    6. Использовать в имени (нике) адреса веб-сайтов, грубые и нецензурные выражения.
    7. Совершать любые попытки нарушения нормальной работы функции «Комментарии» и сайта.
    8. Осуществление прямой рекламы в сообщениях.
    9. Помещение сообщений, содержащих заведомо ложную информацию, клевету, а также нечестные приемы ведения дискуссий.
    10. Мнения авторов комментариев может не совпадать с мнение авторов материалов и администраторов сайта. Администраторы имеют право удалить, отредактировать, перенести или закрыть любое ваше сообщение в любое время по своему усмотрению. Оставляя сообщение в «Комментариях», будьте взаимно вежливы и культурны, старайтесь не нарушать установленный порядок.

 

Авторизация:


Анонимно
Авторизовано
E-mail:
Пароль:

Популярно

Loading...

MarketGidNews