Курсы валют ( )
USD: 73.61 р. 100 JPY: 66.94 р.
EUR: 86.92 р. 10 CNY: 11.32 р.
Индексы ( )

|

Finam

Новости finance.comon.ru

LentaInformNews

Ипотечной революции не будет

01 Января 1996, 00:00 | Дальний Восток

В конце 2004 года Госдумой РФ был принят пакет законов, непосредственно касающихся ипотечного кредитования, направленных на обеспечение доступности жилья: оптимизация порядка оформления ипотеки, расширение прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, изменение правового статуса объектов незавершенного строительства, введение нового вида ипотечных ценных бумаг. Принятие данных законодательных актов послужило поводом еще раз, правда, несколько с иной точки зрения, взглянуть на рынок ипотечного кредитования.

То, что у банка, активно выдающего ипотечные кредиты (по определению долгосрочные), но при этом привлекающего по преимуществу "короткие" ресурсы, могут возникнуть проблемы с ликвидностью, - фактор, который до сих пор имеет большой вес в сдерживании развития ипотеки. Способ решения проблем такого рода заключается в так называемой секьюритизации ипотечных активов.

Что такое секьюритизация?

Механизм секьюритизации состоит в том, что часть своих ипотечных активов банк преобразует в ценные бумаги, которые он выпускает на рынок, т.е. продает, а полученные средства, направляет на выдачу новых ипотечных кредитов. Таким образом происходит "круговорот" денег. Инвестор, купивший ипотечные бумаги, "режет купоны". Заемщик получает кредит на жилье, а банк - доход. Эта простая схема, которая дает банкам сразу несколько преимуществ: во-первых, избавление от кредитных рисков (они перекладываются на покупателя ценных бумаг), во-вторых, привлечение долгосрочного финансирования с рынка ценных бумаг.

Наличие механизма секьюритизации принципиально важно для быстрорастущих, но не обладающих значительными ресурсами банков. (По западным стандартам, даже самые крупные российские банки можно отнести лишь к средним). Отсюда, важность принятия 29.12.2004 года Федерального закона № 193-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах". Этот закон помимо ввода нового понятия "жилищная облигация с ипотечным покрытием" (облигация с таким ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений), вводит статьи, определяющие порядок реализации ипотечного покрытия облигаций и продажу ипотечного покрытия в случае несостоятельности эмитента. Последнее представляет значительный интерес для инвесторов, т.к. для них законодательно закрепляется возможность возврата вложенных средств при банкротстве банка.

По существу, это при запуске схемы рефинансирования через выпуск ипотечных ценных бумаг средними банками должно стимулировать обладателей денежных средств на их приобретение и дать толчок формированию массового первичного ипотечного рынка в РФ, попутно посодействовав развитию отечественного фондового рынка. (По статистике Европейской ипотечной федерации за 2002 год, в Германии ипотечные бумаги составляют 36% всего фондового рынка страны, в Швеции - 45%, а в Дании 70%.

Согласно экономической теории существует два типа ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): ипотечные облигации европейского типа (истоки - немецкие ипотечные облигации Pfandbriefe) и бумаги американского типа (Mortgage backed securities). Эти два типа бумаг соответствуют двум типам ведения бизнеса.

Первая - "балансовая" - предполагает выпуск ценных бумаг, обеспеченных активами, которые остаются на балансе банка-кредитора. Именно она представлена в российском законе в формате ипотечных облигаций. Из-за того что данный вид ценных бумаг остается на балансе эмитента, к их выпуску могут прибегать крупные универсальные банки, для которых выдача ипотечных кредитов является лишь частью деятельности.

Вторая модель - "внебалансовая". Это модель ипотечных сертификатов участия (ИСУ, российский аналог Mortgage backed securities). Она более востребована специализированными ипотечными банками, экономический смысл деятельности которых заключается в как можно более быстрой выдаче наибольшего числа ипотечных кредитов и их последующей продаже. "Внебалансовая" секьюритизация осуществляется посредством продажи ипотечных активов (кредитных договоров и закладных) с баланса банка. К основным преимуществам "внебалансовой" секьюритизации относятся: снятие рисков с баланса ипотечного банка, а также возможность капитализации положительной разницы между ставкой по кредиту и соответствующей текущей рыночной ставкой.

Российский рынок в настоящий момент как раз находится в стадии выбора вида ИЦБ. Пока облигации - более привычный и для банков, и для инвесторов инструмент. Но ограничиваться ими - значит препятствовать развитию рынка "классической" секьюритизации через SPV, внедрение в практику которой и без того затруднено отсутствием в РФ необходимой законодательной базы (в частности, действие статьи Налогового кодекса, допускающей двойное налогообложение при выпуске ипотечных ценных бумаг).

Досье

"Классическая" схема секьюритизации осуществляется посредством механизма Special Purpose Vehicle - SPV (специальный ипотечный агент). Это происходит следующим образом. Собрав большой пул ипотечных активов, банк продает их неаффилированной структуре - этому самому специализированному агенту. А SPV эмитирует собственные бумаги и из денег, полученных от их продажи на рынке, расплачивается с банком. Такой схеме приписываются следующие преимущества: она снимает активы с баланса банка и защищает интересы инвесторов (риск банкротства SPV очень низок и сопряжен только с риском самих секьюритизированных активов).

На случай дефолта заемщика

Кроме вышеупомянутого закона в конце декабря был принят и ряд иных, касающихся рынка ипотечного кредитования, законодательных актов. В соответствии с федеральным законом № 194-ФЗ от 29.12.2004 года на собственность, являющуюся предметом ипотеки (жилой дом, а также земельный участок, на котором он расположен), может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Основными моментами закона № 216-ФЗ от 30.12.2004 года, вносящего изменения в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", являются: исключение требования о нотариальном удостоверении договора об ипотеке; предоставление возможности заемщику - залогодателю по договору об ипотеке жилого дома или квартиры застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита (страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества) и закрепление положения о том, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя.

Согласно Федеральному закону № 213-ФЗ от 30.12.2004 года "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" к недвижимости отнесены объекты незавершенного строительства. В этом же законе зафиксировано правило о том, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, и исключена норма о необходимости получения разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника.

Комментируя данные законодательные инициативы, управляющий филиалом Внешторгбанка в Хабаровске Владимир ВОЕЙКОВ отметил, что принятые жилищные нововведения призваны стимулировать спрос на жилье и его предложение через снижение издержек заемщика при удешевлении сделки (отмена нотариального удостоверения купли-продажи жилья) и путем упрощения процедуры выдачи ипотечного кредита (отмена необходимости получать разрешение органов опеки и попечительства для оформления займа). "Очевидно, что принятые поправки снимают ряд ограничений для развития ипотеки. Однако реальному развитию ипотеки это будет способствовать только в том случае, если данные законы будут работать. Это в свою очередь зависит от слаженной работы властей всех уровней. К примеру, если "маневренный" фонд (фонд переселения не выполняющих свои обязательства по отношению к банку заемщиков), создание которого предписывает законодатель, не будет сформирован в регионах, то норма о возможности обращения взыскания на квартиру неплатежеспособного заемщика окажется пустым звуком".

Резкого увеличения числа выдаваемых ипотечных кредитов в связи с принятием этого пакета законов, по мнению Владимира Воейнкова, не произойдет. Процесс будет поэтапным. Не будет и скачкообразных удешевления и удлинения кредитов, потому что в кредитной ставке заложена не только цена за риск дефолта заемщика, но и другие кредитные риски: цена ресурсов на рынке, инфляция, которые от принятия "жилищного пакета" не изменились.

Автор:
Теги:




Новости партнеров





Новости тематики





Новости раздела








Комментарии

  • Правила пользования функцией «Комментарии» на сайте Zrpress.Ru
  • Запрещается:
    1. Нецензурная брань.
    2. Личные оскорбления в любом виде.
    3. Высказывания расистского толка, призывы к свержению власти насильственным путем, разжигание межнациональной розни.
    4. Проявления религиозной, расовой, половой и прочей нетерпимости или дискриминации.
    5. Публикация сообщений, наносящих моральный или любой другой урон любому лицу (юридическому или физическому).
    6. Использовать в имени (нике) адреса веб-сайтов, грубые и нецензурные выражения.
    7. Совершать любые попытки нарушения нормальной работы функции «Комментарии» и сайта.
    8. Осуществление прямой рекламы в сообщениях.
    9. Помещение сообщений, содержащих заведомо ложную информацию, клевету, а также нечестные приемы ведения дискуссий.
    10. Мнения авторов комментариев может не совпадать с мнение авторов материалов и администраторов сайта. Администраторы имеют право удалить, отредактировать, перенести или закрыть любое ваше сообщение в любое время по своему усмотрению. Оставляя сообщение в «Комментариях», будьте взаимно вежливы и культурны, старайтесь не нарушать установленный порядок.

 

Авторизация:


Анонимно
Авторизовано
E-mail:
Пароль:

Популярно

Loading...

MarketGidNews