Курсы валют ( )
USD: 64.35 р. 100 JPY: 59.21 р.
EUR: 71.05 р. 10 CNY: 90.59 р.
Индексы ( )

|

Finam

Новости finance.comon.ru

LentaInformNews

Стоимость стройки начинается с земли

27 Сентября 2016, 12:50 | Приморье

Земельный кадастр вносит элементы стабильности в строительно-инвестиционную деятельность в Приморском крае

 

В общей стоимости строительства заметную долю занимают расходы застройщика на приобретение или аренду земли. В значительной степени они определяются кадастровой стоимостью участков на довольно длительный период. И это придает надежность в достижении поставленных целей краевой государственной программе «Обеспечение доступным жильем и качественными услугами ЖКХ населения Приморского края на 2013-2020 гг.», пишет Деловая газета «Золотой Рог».

На вопросы, связанные с кадастровой стоимостью земли, Деловой газете «Золотой Рог» ответила заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю Ирина ДМИТРИЕНКО.

- Ирина Владимировна, каков сегодня у нас механизм кадастровой оценки земли?

- Заказчиком этих работ является департамент земельных и имущественных отношений Приморья, который по итогам принимает и утверждает их своим распорядительным актом. На практике такая оценка делается один раз в пять лет. Последнюю делали специалисты учреждения «БТИ-Ростехинвентаризация». Ее результаты утверждены в прошлом году.

Мы, как орган кадастрового учета, не принимаем участие в определении размеров кадастровой стоимости, но полностью отвечаем за банк информации по ней и за его обновление.

Наша задача: после того, как кадастровая стоимость объекта утверждена, внести сведения о ней в ГКН – государственный кадастр недвижимости. И с момента внесения сведения, которые мы выдаем об объектах недвижимости, содержат информацию об утвержденной кадастровой стоимости.

Внесение изменений в кадастровую стоимость и применение этих сведений законодательно разнесены во времени. Так, кадастровая стоимость, утвержденная в прошлом году, пока для налогообложения не применяется. Это связано с нюансами налогового законодательства, которые позволяют ввести ее для налогообложения только с начала следующего года.

Но в случае расчетов арендной платы для вновь образованных участков новая кадастровая стоимость уже используется. При том, что для арендных отношений, которые существовали на момент утверждения оценки, используется старая кадастровая стоимость.

- Насколько сведения о кадастровой стоимости доступны?

- Любое заинтересованное лицо имеет право, даже не являясь правообладателем, бесплатно получить информацию о кадастровой стоимости любого объекта недвижимости.

Для этого подается заявление в установленной форме на предоставление справки о кадастровой стоимости конкретного земельного участка или иного объекта недвижимости – здания, строения, сооружения. В течение пяти рабочих дней мы предоставляем эту информацию.

- Как быть, если кадастровая стоимость человека или юридическое лицо не устраивает?

- Любое заинтересованное лицо может обратиться к независимым оценщикам, чтобы они сделали рыночную оценку стоимости участка. Имея эту оценку, можно обратиться в комиссию при Управлении Росреестра по Приморскому краю, которая рассматривает такие споры. В ее состав входят специалисты Управления Росреестра, Кадастровой палаты, департамента земельных и имущественных отношений, представитель СРО оценщиков и секретарь, ведущий протокол. Комиссия рассматривает заявления и документы и решает вопрос либо в пользу установления кадастровой стоимости равной рыночной, указанной в оценке, либо мотивированно отказывает в ее пересмотре.

Если комиссией принято положительное решение по пересмотру стоимости, то она направляет его в Кадастровую палату, где в порядке межведомственного взаимодействия эта информация вносится в ГКН. Если решение отрицательное, тогда заявителя извещают об этом в установленной письменной форме, и он получает возможность обратиться по пересмотру кадастровой стоимости в суд либо обжаловать в нем какие-то действия комиссии. Суд действительно принимает положительные для заявителей решения по пересмотру кадастровой стоимости, но действия комиссии еще ни разу не обжаловались.

Обычно суд в рамках судебного заседания назначает судебную экспертизу, и по ее результату выносится решение. Если оно положительно для заявителя, то орган кадастрового учета соответственно вносит изменения в кадастр.

У нас сохраняется вся история изменения кадастровой стоимости объекта. И мы по заявлению можем выдать те сведения, которые содержат данные и на сегодняшний день, и те, что были пять лет назад.

- Инвесторы-застройщики занимаются поиском участков, которые могут быть им выгодны для жилищного строительства. Что, на ваш взгляд, им в этом может помочь?

- На официальном сайте Росреестра доступна публичная кадастровая карта, в которой содержится информация о всех земельных участках, сформированных на данный момент. Любой желающий может получить сведения об интересующем объекте недвижимости.

Допустим, найден свободный участок. Но если на карте он и выглядит свободным, то на местности, возможно, будет занят. Например, на нем может стоять дом. Дело в том, что есть земельные участки, которые были сформированы еще до введения 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», и они могут не стоять на кадастровом учете. Это участки, которые были предоставлены ранее по договорам о застройке либо по госактам о предоставлении в бессрочное пользование, пожизненно наследуемое владение или в собственность. Сведения о многих из них еще не внесены в кадастр, поскольку это внесение носит заявительный характер. 

- Выходит, без осмотра участка на месте трудно составить о нем правильное мнение?

- Более того. Я бы еще рекомендовала запросить в органе кадастрового учета кадастровый план территории. На плане конкретного кадастрового квартала будет представлена информация по расположенным в квартале земельным участкам, как имеющим границы, так и внесенным по соответствующим документам, но без границ. На дежурной кадастровой карте это отыскать сложнее. Этот документ по нормам готовится 15 дней, но на практике - гораздо быстрее.

Все упомянутые заявления можно подавать как в «окна» органов кадастрового учета на территории края, так и в МФЦ. Причем, находясь во Владивостоке, можно запросить, например, информацию по Анучинскому району.

Изучив эту информацию, можно сделать предварительный вывод, какой подходящий для планов инвестора-застройщика земельный участок выбрать.

- То есть данной информации недостаточно, чтобы определиться окончательно?

- Надо учитывать и правила землепользования и застройки, принятые муниципалитетом, градостроительное зонирование территории по видам разрешенного использования, на которой находится приглянувшийся участок. Мало того что он должен быть свободным - он должен находиться в той территориальной зоне, которая позволяет осуществлять ту деятельность, ради которой ведется его поиск.

Например, надо построить многоквартирный жилой дом. Для этого необходим участок в зоне Ж-3 (многоквартирных жилых домов).

- Нередко застройщику проще всего  скупить и снести несколько частных домиков и на этом же месте построить многоквартирный дом. Вопрос только  в изменении зонирования.

- Изменить зону можно. Законодательство предусматривает внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). И существуют определенные процедуры, которые необходимо для этого соблюсти.

Заинтересованное в изменении зоны участка лицо подает заявление. В связи с созданием агломерации и Свободного порта Владивосток полномочия по внесению изменений в ПЗЗ и разработка их по городу переданы краю – в департамент градостроительства. По изменениям назначаются публичные слушания. Но решения публичных слушаний носят рекомендательный характер. А окончательное решение принимает и несет за него ответственность орган государственной власти.

При положительном решении в пользу изменения зонирования участка, вносится соответствующая корректировка в ПЗЗ, и – появляется возможность на месте малоэтажных домиков построить новый большой дом.

- Известно, что бывают случаи, когда и общественность, и местная власть выступают категорически против изменения зонирования. Как это с было многоэтажкой, которую застройщик возводил в Почтовом переулке рядом с историческим домом Элеоноры Прей.

- Так строить нельзя. Центр Владивостока – это, прежде всего, исторические здания. И здесь повышенные требования и к размерам, и к фасадам зданий. У нас вся Пушкинская историческая, Светланская и пр. Перестраивать их нельзя. А то мы совсем потеряем свой чудесный город.

Здесь должны учитываться строгие градостроительные регламенты и в отношении земли, и для объектов недвижимости, с учетом исторической ценности зданий.

Это также относится и к объектам нежилой недвижимости, которые рассматриваются под реконструкцию. Собственник исторического здания сильно ограничен в ее проведении тем, что оно охраняется законом в том виде, в каком оно было создано изначально.

- В итоге строительства создается новая стоимость участка и объектов, которые вырастают на нем. Что их ждет в плане кадастровой оценки?

- Если говорить об изменениях кадастровой стоимости, то, действительно, сегодня больше объектов, по которым она увеличилась, и мало таких, в отношении которых уменьшилась.

Учитывая серьезное недовольство новой кадастровой стоимостью, государство решило навести порядок в проведении оценочных мероприятий. Недавно принят соответствующий закон, который вступает в действие с Нового года. Теперь полномочия по проведению и утверждению кадастровой оценки полностью передаются краю – не будет уже федеральных комиссий, как прежде. Краевая власть сама будет решать: нужна или нет такая комиссия, ее состав и пр. И на уровне региона кадастровой стоимостью объектов, ее изменениями и пересмотром будет заниматься отдельное учреждение. И его специалисты будут проводить кадастровую оценку не как независимые оценщики, а как государевы люди на постоянной основе.

- Говоря о спорах по кадастровой оценке, напрашивается вопрос: какая стоимость земли приоритетней перед законом – кадастровая или рыночная?

- В разных случаях применяется разная стоимость. Если под сделку брать кредит в банке с оформлением залога на объект недвижимости, то банкиры требуют рыночную оценку земельного участка, квартиры или здания. А при расчете арендной платы обычно применяется кадастровая оценка.

Сами оценщики говорят, что для разных целей оценка делается по-разному. Например, участок для ведения дачного хозяйства во Владивостоке. Его удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. метра – 647,79 рубля. Кадастровая стоимость участка площадью 843 кв. метра – 556 087 рублей. На самом же деле на земельном рынке этот участок может быть и дороже, и дешевле.

ВОПРОС РЕБРОМ

- Многих сегодня пугает, что кадастровая оценка серьезно увеличит их расходы на налоги за землю и объекты на ней.

- Действительно, разница по налогам большая. Инвентарная стоимость, которая применяется сейчас для налогообложения 2-3-комнатной квартиры, может быть всего 400 тыс. рублей. Если налог на нее был 500-600 рублей за год, то станет – несколько тысяч. Но, имея такую квартиру, этот налог вполне можно заплатить. К тому же у нас есть и категории граждан и площади, которые вообще освобождены от налогообложения. Я считаю, что налогооблагаемая база у нас растет соразмерно. В принципе, суммы налогов будут подъемные. Мы все за то, чтобы образование, медицина были у нас бесплатными. Но государство для них должно откуда-то брать деньги, поэтому налоги надо платить!

Виктор КУДИНОВ.  Газета «Золотой Рог», Владивосток.









Новости раздела








Комментарии

  • Правила пользования функцией «Комментарии» на сайте Zrpress.Ru
  • Запрещается:
    1. Нецензурная брань.
    2. Личные оскорбления в любом виде.
    3. Высказывания расистского толка, призывы к свержению власти насильственным путем, разжигание межнациональной розни.
    4. Проявления религиозной, расовой, половой и прочей нетерпимости или дискриминации.
    5. Публикация сообщений, наносящих моральный или любой другой урон любому лицу (юридическому или физическому).
    6. Использовать в имени (нике) адреса веб-сайтов, грубые и нецензурные выражения.
    7. Совершать любые попытки нарушения нормальной работы функции «Комментарии» и сайта.
    8. Осуществление прямой рекламы в сообщениях.
    9. Помещение сообщений, содержащих заведомо ложную информацию, клевету, а также нечестные приемы ведения дискуссий.
    10. Мнения авторов комментариев может не совпадать с мнение авторов материалов и администраторов сайта. Администраторы имеют право удалить, отредактировать, перенести или закрыть любое ваше сообщение в любое время по своему усмотрению. Оставляя сообщение в «Комментариях», будьте взаимно вежливы и культурны, старайтесь не нарушать установленный порядок.

 

Авторизация:


Анонимно
Авторизовано
E-mail:
Пароль:
Loading...

MarketGidNews