Курсы валют ( )
USD: 77.78 р. 100 JPY: 73.68 р.
EUR: 91.56 р. 10 CNY: 11.64 р.
Индексы ( )

|

Finam

Новости finance.comon.ru

LentaInformNews

Время выгодной приватизации уходит

01 Января 1996, 00:00 | Дальний Восток

По просьбе "ЗР" специалисты НП "Прайм Актив Групп", помогающие компаниям в решении земельных проблем, сделали экономический анализ стоимости выкупа земли по г. Владивостоку.

Президент НП "Прайм Актив Групп" Юрий ЗЕЛЕНСКИЙ считает, что вялотекущий процесс выкупа компаниями земельных участков, на которых они расположены, связан, прежде всего, с тем, что менеджеры этих компаний действуют по старой русской традиции: "гром не грянет - мужик не перекрестится". Они не задумываются сегодня, к каким потерям приведет завтра такое промедление. А надо бы проявить резвость...

Бессрочное пользование осталось в прошлом

Пользователи большинства земельных участков в России унаследовали от прошлых времен право постоянного (бессрочного) пользования, не вписывающееся в сегодняшние рыночные взаимоотношения и тупиковое для развития различных хозяйств и предприятий.

Необходимость избавления от бесплатной передачи и раздачи земли очевидна. Кто не может за нее заплатить сегодня чисто символическую выкупную цену, тот вряд ли станет в будущем эффективным ее собственником. В связи с этим статья 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25.10.2001 № 137-ФЗ обязала юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести их в собственность по своему желанию. В данном случае речь идет исключительно о частных компаниях, т.к. согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ от 25.10.01 № 136-ФЗ государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления земельные участки предоставляются в постоянное пользование.

Вначале Закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ обязал пользователей участков переоформить их до 1.01.2004, однако пользователи не поняли новацию и, понадеявшись на русское "авось", не проявили должной активности. "Авось" не подкачал, и срок переоформления прав на участки был продлен сначала до 1.01.2006 г. (Закон от 08.12.2003 № 160-ФЗ), а теперь и до 1.01.2008 (Закон от 27.12.2005 № 192-ФЗ).

Похоже, что у многих пользователей земли это постоянное пролонгирование породило иллюзию того, что если не переоформлять землю, то государство и дальше будет откладывать окончательное решение земельного вопроса для предприятий. С другой стороны, некоторые укрепились в своем порочном мнении, что вообще не стоит выкупать землю и платить за это, поскольку, не стукнув палец о палец, можно и дальше спокойно продолжать использовать земельный участок, ничего не теряя.

Ошибка состоит в том, что действительно, организации, пользующиеся землей по праву аренды или же бессрочного пользования, имеют право "первой ночи" по выкупу участков. Но ведь к этому выкупу могут быть допущены и другие, а это вряд ли в интересах владельцев "домов и пароходов".

Кто медлил, то уже потерял

В соответствии со ст. 2 Закона от 25.10.01 № 137-ФЗ для выкупа у государства или муниципалитета земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений и сооружений в городах с населением от 500 тыс. до 3 млн человек цена выкупа устанавливалась в размере 5-17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади участка на начало текущего года. Так, постановлением губернатора края от 20.03.2002 № 168 для Владивостока был установлен 17-кратный размер. Кроме того, к цене выкупа применялся коэффициент вида использования расположенных на участке строений. Данный коэффициент должен был утверждаться Правительством РФ в размере 0,7-1,3, но так и не был установлен, и на практике его принимали равным 1.

До 2006 г. земельный налог рассчитывался ежегодной индексацией ставок, установленных еще Законом РСФСР "О плате за землю", но с 1 января этого года годовая ставка земельного налога рассчитывается как 1,5% от кадастровой стоимости участка.

Изменение порядка расчета базового для определения цены выкупа земли показателя привело к изменению и самих цен. Для Владивостока такое усредненное по укрупненным зонам города изменение, выполненное специалистами НП "Прайм Актив Групп" в виде графиков, показано ниже для административных, торговых и промышленных зданий, а также для объектов оздоровительного и рекреационного назначения. Соответственно по принятому для города основному земельному зонированию.

Заметно, что для административных и торговых зданий цена выкупа земельных участков, на которых они расположены, с 2006 г. увеличилась для разных зон города в 2-4 раза. Исключение составляет зона побережья Уссурийского залива, однако уменьшение цены выкупа для этой зоны носит формальный характер, так как офисные и торговые здания здесь практически отсутствуют.

Несколько улучшилась ситуация для выкупа земли в целом под промышленными предприятиями. Однако многие из них расположены в периферийных зонах Владивостока, для которых, наоборот, наблюдается даже небольшой рост цены выкупа.

Единственно, кто, в принципе, не прогадал от того, что никуда не спешил, это собственники санаториев, курортов, детских лагерей и других оздоровительных и рекреационных объектов. Для них цена выкупа земли в самом городе уменьшилась в 5 раз, а для тех, которые расположены в пригородной зоне, примерно в 10 раз!

Надо отметить, что эту ситуацию нельзя считать "застывшей" надолго. В дальнейшем ситуация по цене выкупа может только ухудшиться. Например, в случае индексации в сторону увеличения кадастровой стоимости земли. Что это неизбежно - не подлежит никакому сомнению. Вопрос времени.

Не выкупив землю, можно умножить потери

Итак, компаниям и гражданам в очередной раз предоставлено время для того, чтобы воспользоваться своим правом выбора выгодного варианта перерегистрации земельных участков. И надо полагать, что это уже не "последнее китайское предупреждение". Законодатели пока не заявили о том, что будет после 1 января 2008 г. с теми из землепользователей, кто не переоформит землю. Но анализ дискуссии вокруг этой проблемы позволяет предположить следующий сценарий: если компании за 6 лет все-таки не воспользуются своим правом, то безусловно потеряют его, и тогда вариант перерегистрации будет определяться уже государственными и муниципальными органами. А из практики известно, что эти органы стремятся оформить землю исключительно в аренду, которая позволяет обирать землепользователей как липку. Вероятно также, в виде обструкции, наложения штрафов на компании и их руководителей за неисполнение законодательства РФ.

Чем такое развитие ситуации грозит компаниям-землепользователям? Расчеты для укрупненных зон Владивостока показывают, что оформление земельного участка в аренду существенно проигрывает с экономической точки зрения его выкупу и невыгодно компаниям. Известно, что потери при аренде участка земли складываются из ежегодных арендных платежей, а если он будет выкуплен в собственность, то потери сложатся из цены его выкупа и ежегодных платежей земельного налога. При этом надо учесть, что компания получает некоторую компенсацию за счет приобретения выкупаемой у государства земли при ее переходе в рыночную стоимость.

Для того, чтобы сопоставить потери "вечной" аренды земли с потерями от ее выкупа и текущих налогов, все будущие платежи и поступления приводятся к их суммарной текущей стоимости, то есть дисконтируются. Безусловно, более предпочтительной надо считать ту ситуацию, при которой такие дисконтированные суммарные потери меньше.

Арендная плата в нашем случае рассчитывается по "Методике расчета арендной платы за землю в г. Владивостоке", утвержденной Думой города 25.11.2004 г. решением № 29. Тогда была определена базовая арендная ставка, которая в дальнейшем несколько раз корректировалась постановлениями главы администрации г. Владивостока. Опираясь на данные ставки, и были выполнены расчеты, необходимые для сопоставления. В итоге получилась следующая картина.

Результаты сопоставления усредненных по укрупненным зонам Владивостока потерь в случае аренды земельного участка и в случае его выкупа, выполненного специалистами НП "Прайм Актив Групп", приведены для административных, торговых и промышленных зданий, а также для объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Как видим, выкуп земельных участков во всех зонах Владивостока и для всех субъектов экономической деятельности является экономически более эффективным по сравнению с арендой этих же участков. Причем, если выкуп земельных участков под офисными зданиями дает выигрыш всего в 1,5-4 раза, то для промышленных зданий он составит уже 3-7 раз, а для торговых зданий - 5-12 раз.

Для объектов же оздоровительного и рекреационного назначения экономия средств выглядит совсем фантастической и составит 16-26 раз. Понять это можно на примере некоего санатория, расположенного на побережье Амурского залива в пригороде Владивостока, где выкуп земли позволяет сэкономить в общей сложности 1290 руб. за 1 кв. м в год..Если площадь земельного участка санатория, например, составляет 4 га, то это даст в общей сложности экономию средств в 51,6 млн руб.

Понятно, что если этот санаторий не выкупит сегодня свой земельный участок, то завтра он эти деньги просто потеряет, причем без каких-либо вариантов. Насколько эта арифметика убедительна для конкретных субъектов хозяйственной деятельности, это надо думать и решать их менеджерам.

Есть еще один просто неоспоримый аргумент в пользу скорейшего выкупа земли: он позволяет сформировать целостное право собственности на весь комплекс объекта недвижимости предприятия, организации или частного лица (на землю и здание). А это сразу же резко повышает не только имиджевый фактор собственника, но и кредитную "благонадежность" такого объекта, его инвестиционную привлекательность, возможность использовать эти преимущества для перспективного развития и текущих задач хозяйственной деятельности. В этом случае проще станет вступать в ту или иную кооперацию с иностранным капиталом и т. д. И в целом это должно благотворно сказаться на экономике г. Владивостока, которую лучше станет стимулировать инвестиционный бум.

Автор:
Теги:




Новости партнеров





Новости тематики





Новости раздела








Комментарии

  • Правила пользования функцией «Комментарии» на сайте Zrpress.Ru
  • Запрещается:
    1. Нецензурная брань.
    2. Личные оскорбления в любом виде.
    3. Высказывания расистского толка, призывы к свержению власти насильственным путем, разжигание межнациональной розни.
    4. Проявления религиозной, расовой, половой и прочей нетерпимости или дискриминации.
    5. Публикация сообщений, наносящих моральный или любой другой урон любому лицу (юридическому или физическому).
    6. Использовать в имени (нике) адреса веб-сайтов, грубые и нецензурные выражения.
    7. Совершать любые попытки нарушения нормальной работы функции «Комментарии» и сайта.
    8. Осуществление прямой рекламы в сообщениях.
    9. Помещение сообщений, содержащих заведомо ложную информацию, клевету, а также нечестные приемы ведения дискуссий.
    10. Мнения авторов комментариев может не совпадать с мнение авторов материалов и администраторов сайта. Администраторы имеют право удалить, отредактировать, перенести или закрыть любое ваше сообщение в любое время по своему усмотрению. Оставляя сообщение в «Комментариях», будьте взаимно вежливы и культурны, старайтесь не нарушать установленный порядок.

 

Авторизация:


Анонимно
Авторизовано
E-mail:
Пароль:
Loading...

MarketGidNews